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Questions / Réponses sur la VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement)


Question : Qu’est-ce qu’une VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ?

Réponse : La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou « l’achat sur plan » est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. (articles 1600-1 à 1600-4 du code civil)


Question : Quelles sont les conditions de passation d’une VEFA ?

Réponse : Une vente en l’état futur d’achèvement doit toujours être passée par écrit (Article R.261-27 du code de la construction et de l’habitation), signé chez un notaire et comporter des mentions obligatoires (articles R.261-25 et R.261-26 du code de la construction et de l’habitation) à savoir :

  • la description du bien réservé, indispensable pour pouvoir comparer l’offre de vente avec les prévisions du contrat préliminaire,
  • la description de l’immeuble global,
  • le prix prévisionnel et ses éventuelles modalités de révision,
  • le cas échéant, les prêts que le réservant s’engage à faire obtenir au réservataire ou dont il s’engage à lui transmettre le bénéfice,
  • la date prévue pour la conclusion de la vente,
  • le montant du dépôt de garantie,
  • le rappel des conditions légales permettant à l’acquéreur de renoncer à son achat (article L271-1 du code de la construction et de l’habitation).

Attention : si le contrat ne mentionne pas la possibilité et les modalités d’exercice du droit de rétractation, le manquement à cette obligation d’information est passible d’une amende administrative jusqu’à 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.


Question : Quelles sont les règles concernant le dépôt de garantie dans une VEFA ?

Réponse : En matière de vente en l’état futur d’achèvement, le montant du dépôt de garantie doit être limité à 5 % du prix de vente si le contrat définitif est signé dans un délai d’un an, et 2 % s’il est signé dans un délai d’un à deux ans (Article R261-28 du code de la construction et de l’habitation) 

Vous pouvez demander la restitution du dépôt de garantie à l’acquéreur qui y sera contraint dans un délai de 3 mois à compter de votre demande (article R.261-31 du code de la construction et de l’habitation) dans les cas suivants :

  1. si la vente en l’état futur d’achèvement n’est pas régularisée dans les délais prévus au contrat préliminaire pour une raison imputable au vendeur ;
  2. si le prix de vente excède de plus de 5% le prix prévisionnel prévu au contrat préliminaire ;
  3. si votre prêt n’est pas obtenu ou si son montant est inférieur de 10% par rapport au contrat ;
  4. si la valeur de l’immeuble ou de la partie d’immeuble est inférieure à 10 % au moins des prévisions mentionnées initialement ;
  5. si l’un des équipements prévus initialement ne doit pas être réalisé ;
  6. si vous exercez votre droit de rétractation.

Question : Quel est le délai de rétractation dans une VEFA ?

Réponse : En tant qu’acquéreur, vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception contenant le contrat préliminaire, ou de sa remise en main propre contre récépissé (article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation).

Si vous vous rétractez dans ce délai, vous serez remboursé de la totalité des sommes versées. 

Pendant ce délai de réflexion de 10 jours, et si la vente a été passée par acte devant notaire, aucune somme ne peut être versée. Le fait d’exiger ou de recevoir un versement ou un engagement de versement durant ce délai de réflexion de 10 jours est passible de 30 000 euros d’amende (article L.271-2 du code de la construction et de l’habitation).


Question : Comment se déroule le règlement lors d’une vente en VEFA ?

Réponse : L’acheteur doit échelonner le paiement suivant l’avancement des travaux et selon l’échéancier prévu par le contrat de vente. On ne peut donc pas vous demander le paiement d’avances supérieures à ce qui est prévu dans le contrat de vente. 

En vertu de l’article R261-14 du code de la construction et de l’habitation, les montants maximums sont les suivants :

  • 35 % du prix total lorsque les fondations sont achevées
  • 70 % du prix total lorsque le logement est mis hors d’eau
  • 95 % du prix total à l’achèvement de l’immeuble

Le solde du prix de vente correspondant à 5 % est payable lors de la livraison de votre logement.

Si le jour de la livraison, vous constatez des défauts de conformité par rapport aux prévisions du contrat, n’hésitez pas à consigner le solde du prix de vente :

  • soit chez un notaire en cas d’accord des parties sur le lieu, la date et le montant de la consignation ;
  • soit à la Caisse des dépôts et consignations.

Question : Dans le cas d’une VEFA, est-il possible de se réserver certains travaux ?

Réponse : La Loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi ELAN, vous permet désormais de vous réserver l’exécution de certains travaux de finition ou d’installation d’équipements procurés par vos propres moyens.

Attention si vous choisissez cette option, il faudra bien veiller à ce qu’une clause en caractères très apparents soit prévue dans le contrat, stipulant que vous reconnaissez accepter la charge, le coût et les responsabilités qui résultent de ces travaux, à réalise impérativement après la livraison du bien. Il faudra également chiffrer le coût de ces travaux. Vous disposerez également et de manière obligatoire d’un délai dans lequel vous pourrez toujours décider de revenir sur votre décision de vous réserver l’exécution de certains travaux.


Question : Comment se passe la réception des travaux lors d’une VEFA ?

Réponse : Avant la réception des travaux (qui intervient seulement entre le promoteur et les personnes qui sont chargées de construire le logement), renseignez-vous auprès du promoteur pour connaître la date exacte de la réception des travaux. Après la réception des travaux, pensez également à demander au promoteur la copie du procès-verbal de réception des travaux. En effet ces éléments sont importants car le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, d’assurer la responsabilité du constructeur, la garantie de bon fonctionnement de 2 ans et la garantie décennale (article L261-6 du code de la construction et de l’habitation et 1646-1 du code civil). Ces garanties bénéficient alors aux propriétaires successifs de l’immeuble.


Question : Que faire en cas de retard de livraison d’un logement en VEFA ?

Réponse : En matière de VEFA, le retard de livraison peut se compter en semaines, en mois ou même en années.

En cas de délai de livraison non respecté, vous pouvez agir à l’amiable ou en justice pour demander la suspension de votre prêt le temps de l’achèvement du bien (Article L313-44 du code de la consommation). Le Juge ordonnera alors la suspension des remboursements jusqu’à ce qu’une solution intervienne. Cette suspension s’imposera donc à la banque qui ne pourra vous demander :

  • Ni le paiement de frais, intérêts et accessoires à l’exception de l’assurance emprunteur ;
  • Ni l’inscription au fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers.

Si le retard est très important, vous pourrez également demander l’annulation de la vente en justice aux torts exclusifs du promoteur en engageant sa responsabilité contractuelle sur le fondement de l’article 1217 du code civil. 

Surtout, il est très fortement conseillé de faire insérer une clause dans le contrat de vente prévoyant des pénalités de retard dues par le promoteur en cas de retard dans la livraison du bien. En effet, sans clause particulière, il sera plus difficile d’obtenir l’indemnisation de vos préjudices du fait du retard de livraison.

La livraison du logement correspond au moment où le promoteur (le vendeur) vous remet les clés de votre logement (maison ou appartement). La livraison implique l’achèvement du logement, c’est-à-dire qu’il soit alimenté en eau, en électricité et en gaz.

Si vous constatez des malfaçons mineures ou la non-conformité des travaux par rapport au contrat de vente, vous devez impérativement les mentionner dans un procès-verbal de livraison que vous dresserez avec le promoteur, en pensant bien à mentionner quels sont les travaux de finition restants à accomplir.

Pensez également à vous faire assister d’un professionnel du bâtiment tel qu’un architecte pour constater la conformité du logement avec les prévisions du contrat.


Question : Qu’est-ce que la garantie de parfait achèvement ?

Réponse : Après la livraison, vous disposez d’un délai d’un mois pour faire un état des lieux et lister toutes les malfaçons qui n’auraient pas été mentionnées dans le procès-verbal de livraison. Cet état des lieux doit être envoyé au promoteur par lettre recommandée.

Les malfaçons rencontrées devront alors être réparées dans un délai d’un an par le promoteur en mettant en œuvre de la garantie de parfait achèvement (article 1792-6 du code civil).

Si elles ne le sont pas, vous pourrez alors saisir le tribunal judiciaire, avant l’expiration d’un délai d’1 an, pour réclamer :

– l’annulation du contrat de vente ;
ou
– une diminution du prix.


Question : Qu’est-ce que l’assurance dommages-ouvrages ?

Réponse : Vous devez toujours vérifier qu’une assurance dommages-ouvrage, comprise dans le prix de vente, a bien été souscrite par le vendeur pour votre compte (article L.242-1 du code des assurances) car cette souscription est obligatoire et couvre, dix ans après l’expiration de la garantie de parfait achèvement, les désordres relevant de la garantie décennale. Pensez à en demander le justificatif auprès du vendeur dès la signature du contrat de vente.

L’assurance dommages-ouvrages vous permettra ainsi de faire effectuer les réparations nécessaires plus rapidement, puisque c’est l’assureur qui prendra en charge le paiement des travaux., à charge pour lui de se retourner ensuite contre l’entrepreneur défaillant pour qu’il règle le montant de la facture.


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La garantie décennale

Lorsque vous faites appel à un professionnel du bâtiment pour construire une maison ou effectuer des travaux, celui-ci doit obligatoirement avoir un contrat d’assurance garantie décennale.

Avant 2016, de nombreux professionnels du bâtiment ne souscrivaient pas de garantie décennale et se justifiaient en évoquant une simple omission ou négligence de leur part. Ensuite, ceux-ci déposaient le bilan et leurs clients se retrouvaient en grande difficulté en cas de dommages. Heureusement, depuis fin 2016, la jurisprudence a reconnu votre droit d'engager la responsabilité personnelle du dirigeant.

En effet, l’absence de souscription d’une assurance garantie décennale vous cause un préjudice, même en l’absence de dommage. Pour rappel, la garantie décennale prend en charge les dommages survenant dans les 10 ans suivant la réception des travaux.

Les dommages pris en compte sont ceux affectant la solidité de l’ouvrable et les dommages le rendant impropre à son usage (par exemple, un problème d'étanchéité). Il convient de vérifier, avant le début des travaux, et avant la signature du devis, que le professionnel dispose d’une attestation d’assurance décennale valide. La manière la plus simple consiste à demander à l'artisan concerné une copie de son attestation de garantie décennale. La loi du 6 août 2015 qui modifie l'article L243-2 du code des assurances oblige tous les professionnels à joindre aux devis et factures cette attestation.

Le devis du professionnel doit comporter :

  • la date de validité,
  • la valeur,
  • les activités couvertes,
  • la zone géographique de couverture.

La non-souscription d’une garantie décennale entraîne des sanctions civiles et pénales pour le professionnel.

ll convient de déposer plainte contre l'entrepreneur qui n'a pas souscrit d'assurance de responsabilité décennale en se déplaçant dans un commissariat ou dans une gendarmerie de son choix, ou par courrier adressé directement au procureur de la République. Le défaut de souscription à une assurance décennale par un professionnel est considéré comme un délit pénal. Les sanctions sont prévues à l’article L243-3 du code de construction. Suivant les dispositions de cette loi, ce manquement est passible d’une peine d’emprisonnement de 6 mois. Le fautif peut également être condamné à verser une amende de 75 000 euros. Ces deux sanctions peuvent être prononcées cumulativement ou séparément selon la gravité des cas.


L'assurance dommages-ouvrage

Si vous faites construire votre maison par un proche, non professionnel du bâtiment, vous ne pourrez pas engager une action pour absence de garantie décennale.

Lorsque vous réalisez des travaux vous-même ou par un professionnel, il est recommandé de souscrire une assurance dommage-ouvrage. L'assurance dommages-ouvrage est, en droit français, une assurance instituée par la loi no 78-12 du 4 janvier 1978, dite loi Spinetta. L’objectif de cette loi est de garantir et assurer le coût de réparation de désordres affectant un ouvrage immobilier, lors de sa construction, de son agrandissement ou de sa rénovation.

L'assurance dommages-ouvrage (DO) rembourse la totalité des travaux de réparation des dommages couverts par la garantie décennale des constructeurs. Elle garantit les malfaçons qui affectent la solidité de l'ouvrage et le rendent inhabitable ou impropre à l'usage auquel il est destiné (fissures importantes, effondrement de toiture...). Elle couvre également les malfaçons qui compromettent la solidité des éléments d'équipement indissociables des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos et de couvert.

L'assurance dommage ouvrage garantit les dommages apparents ou non lors de la réception de travaux. En principe, elle prend effet à la fin du délai d'un an de la garantie de parfait achèvement.

Cependant, elle peut couvrir les réparations des dommages qui relèvent de la garantie décennale lorsqu'ils ont fait l'objet de réserves à la réception de travaux. Le maître d'ouvrage peut saisir l'assureur dommage ouvrage pendant l'année de garantie de parfait achèvement quand il constate que l'entrepreneur n'effectue pas les réparations après avoir reçu une mise en demeure.

En cas de vente d'un logement dans les 10 ans suivant sa construction, le notaire doit préciser dans le contrat de vente si les travaux sont garantis ou non par une assurance dommages-ouvrage. L'assurance couvre tous les propriétaires successifs de l'ouvrage.

 

Paris

 

48 boulevard Émile Augier
75116 Paris
Tél : 01 45 01 27 26
Fax : 01 34 17 11 80

 

Cette réforme qui a prise effet au 1er janvier 2021, a allégé la procédure en supprimant la double saisine avec requête en divorce puis assignation, et a renforcé la place accordée à l’avocat, en créant notamment une nouvelle forme de constatation de l’acceptation du principe du divorce.
Le ministère d’avocat est désormais obligatoire pour les deux parties et ce, dès le début de la procédure.

Modification de l’introduction de l’instance

Si les fondements des demandes en divorce restent inchangés (divorce accepté, pour altération définitive du lien conjugal, pour demande acceptée et divorce pour faute), des modifications notables doivent être relevées.

  1. L’acte introductif d’instance.

Auparavant, l’instance en divorce était composée d’une audience de conciliation faisant suite à la requête en divorce engendrant une ordonnance de non conciliation qui fixait les mesures provisoires. Une assignation en divorce introduisant l’instance au fond était ensuite délivrée.

Depuis l’entrée en vigueur de la réforme de la procédure de divorce, il est possible d’introduire une demande en divorce par une seule et unique phase :

 - Par une assignation ;
 - Par une requête conjointe : lorsque le divorce est demandé sur le fondement de la demande acceptée par acte d’avocats d’acceptation.

  1. Le fondement de la demande de divorce.

Au stade de l’acte introductif d’instance, le divorce est demandé sans indiquer le fondement. Dans cette hypothèse, ledit fondement devra nécessairement être précisé dans les premières conclusions au fond du demandeur. Si le demandeur a toujours la possibilité de communiquer, au sein de l’acte introductif d’instance, le fondement sur laquelle s’appuie sa demande en divorce lorsqu’il s’agit d’une demande pour altération définitive du lien conjugal ou pour divorce accepté, il ne peut en aucun cas évoqué le fondement lorsqu’il s’agit d’une demande de divorce pour faute.

- Le divorce pour altération définitive du lien conjugal.

Le délai de séparation caractérisant l’altération définitive du lien conjugal a été réduit par le législateur à une année, contre deux ans avant la réforme. Ce délai d’un an s’apprécie désormais :

- A compter de la date de signification de l’assignation à l’autre époux 

lorsque le fondement est précisé dans l’acte introductif d’instance :

- A compter de la date du prononcé du divorce lorsque le fondement est indiqué ultérieurement.

Si une demande reconventionnelle est réalisée sur ce même fondement et ce, peu importe le fondement indiqué par le demandeur, alors l’altération définitive du lien conjugal n’est plus subordonnée à aucun délai.

- L’acceptation du principe du divorce.

Le divorce accepté est un cas de divorce judiciaire au sein duquel les époux sont d’accord pour divorcer mais sont en désaccord sur les conséquences qu’entrainera inévitablement le divorce.
La constatation de l’acceptation du principe de la rupture du mariage peut prendre trois formes :

- Établissement d’un procès-verbal d’acceptation ;
- Établissement d’une déclaration d’acceptation ;
- Établissement d’un acte sous seing privée contresigné par avocats.

Si les deux premières possibilités étaient déjà prévues par les textes, la troisième est une nouveauté apportée par la réforme. Cet acte sous signatures privées des parties contresigné par avocats doit être signé de tous dans les six mois précédant la demande en divorce et doit être annexé à la requête conjointe introductive d’instance.
Dans le cas où cet acte n’aurait pas été rédigé avant l’acte introductif en divorce, il est toujours possible de le transmettre par voie de conclusions au Juge de la mise en état en cours de procédure.

- Le divorce pour faute.

Aucune modification au fond n’a été apportée par la réforme.

Le divorce pour faute peut être prononcé lorsque l’époux démontre l’existence de faits constitutifs d’une violation grave ou renouvelée des devoirs et obligations du mariage, comme l’adultère, la violence, etc. Les faits reprochés doivent rendre intolérables le maintien de la vie commune et sont laissés à l’appréciation du juge aux affaires familiales. Le Juge peut également décider de prononcer le divorce aux torts partagés des deux époux s’il estime que les deux ont commis des fautes pendant le mariage.

  1. La saisine de la juridiction.

Désormais, l’acte de saisine devra comporter, à peine de nullité, la date, l’heure et le lieu de l’audience d’orientation et sur mesures provisoires. Le défendeur dispose de quinze jours à compter de la signification par acte d’huissier de justice pour se constituer. L’acte introductif d’instance doit ensuite être enrôlé au maximum quinze jours avant la date d’audience. La remise au greffe de l’assignation ou de la requête conjointe saisit valablement le juge aux affaires familiales. Lorsque la situation des époux justifie une saisine en urgence du juge aux affaires familiales, il convient de lui présenter une requête aux fins d’être autorisé à assigner à bref délai.

En cas de situation urgente, le juge aux affaires familiales ordonne une date plus proche que celle habituellement délivrée afin de réduire les délais.

Déroulement de l’audience d’orientation et sur mesures provisoires

À la suite de la requête en divorce formée par l’un des deux époux, il fallait, avant l’entrée en vigueur de la réforme, attendre une convocation du juge aux affaires familiales pour une première audience dite « de conciliation ». Le Juge s’entretenait alors avec chacun des époux, à titre individuel, puis fixait d’éventuelles mesures provisoires.
Lorsque le Juge concluait qu’il n’y avait aucune possibilité d’entente entre les époux, il rendait une ordonnance de non-conciliation et débutait alors une seconde phase de discussions afin d’aboutir. Cette audience de conciliation a été supprimée et remplacée par une audience d’orientation et sur mesures provisoires. Elle combine donc deux audiences en une seule en mettant également fin aux entretiens séparés des époux.

Si les époux doivent désormais constituer avocat dès cet instant, ils n’ont en revanche aucune obligation d’être présents à l’audience même si cela est recommandé. L’audience sur mesures provisoires est facultative en ce sens qu’elle n’a lieu que si l’un des époux sollicite la mise en place de mesures provisoires comme l’attribution du domicile conjugal, la fixation la pension alimentaire que l’un des époux devra verser à son conjoint , la résidence des enfants, etc.

L’audience d’orientation est obligatoire puisqu’elle permet d’évoquer les suites qui seront données à la procédure et notamment de fixer le calendrier. Les parties pourront alors choisir entre une mise en état classique et une mise en état conventionnelle (procédure participative de mise en état). La procédure participative de mise en état permet aux parties de se réapproprier leur litige tout en apportant une plus grande prévisibilité des coûts engendrés par la procédure. C’est également un moyen d’inciter les parties à parvenir à des accords sur le fond.

En résumé, la nouvelle réforme du divorce a pour objectif de simplifier la procédure et d’écourter sa durée. Les modifications sont les suivantes :

  • Le juge est saisi une seule fois pendant la procédure
  • La date de la première audience est communiquée dès l’assignation
  • Les mesures provisoires nécessaires (garde d’enfant, occupation du logement) sont déterminées dès la première audience
  • L’assistance d’un avocat est obligatoire pour chaque époux dès le début de la procédure.

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Enghien-les-Bains

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95880 Enghien-les-Bains
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Cabinet 2

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Questions / Réponses sur la VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement)


Question : Qu’est-ce qu’une VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ?

Réponse : La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou « l’achat sur plan » est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. (articles 1600-1 à 1600-4 du code civil)


Question : Quelles sont les conditions de passation d’une VEFA ?

Réponse : Une vente en l’état futur d’achèvement doit toujours être passée par écrit (Article R.261-27 du code de la construction et de l’habitation), signé chez un notaire et comporter des mentions obligatoires (articles R.261-25 et R.261-26 du code de la construction et de l’habitation) à savoir :

  • la description du bien réservé, indispensable pour pouvoir comparer l’offre de vente avec les prévisions du contrat préliminaire,
  • la description de l’immeuble global,
  • le prix prévisionnel et ses éventuelles modalités de révision,
  • le cas échéant, les prêts que le réservant s’engage à faire obtenir au réservataire ou dont il s’engage à lui transmettre le bénéfice,
  • la date prévue pour la conclusion de la vente,
  • le montant du dépôt de garantie,
  • le rappel des conditions légales permettant à l’acquéreur de renoncer à son achat (article L271-1 du code de la construction et de l’habitation).

Attention : si le contrat ne mentionne pas la possibilité et les modalités d’exercice du droit de rétractation, le manquement à cette obligation d’information est passible d’une amende administrative jusqu’à 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.


Question : Quelles sont les règles concernant le dépôt de garantie dans une VEFA ?

Réponse : En matière de vente en l’état futur d’achèvement, le montant du dépôt de garantie doit être limité à 5 % du prix de vente si le contrat définitif est signé dans un délai d’un an, et 2 % s’il est signé dans un délai d’un à deux ans (Article R261-28 du code de la construction et de l’habitation) 

Vous pouvez demander la restitution du dépôt de garantie à l’acquéreur qui y sera contraint dans un délai de 3 mois à compter de votre demande (article R.261-31 du code de la construction et de l’habitation) dans les cas suivants :

  1. si la vente en l’état futur d’achèvement n’est pas régularisée dans les délais prévus au contrat préliminaire pour une raison imputable au vendeur ;
  2. si le prix de vente excède de plus de 5% le prix prévisionnel prévu au contrat préliminaire ;
  3. si votre prêt n’est pas obtenu ou si son montant est inférieur de 10% par rapport au contrat ;
  4. si la valeur de l’immeuble ou de la partie d’immeuble est inférieure à 10 % au moins des prévisions mentionnées initialement ;
  5. si l’un des équipements prévus initialement ne doit pas être réalisé ;
  6. si vous exercez votre droit de rétractation.

Question : Quel est le délai de rétractation dans une VEFA ?

Réponse : En tant qu’acquéreur, vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception contenant le contrat préliminaire, ou de sa remise en main propre contre récépissé (article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation).

Si vous vous rétractez dans ce délai, vous serez remboursé de la totalité des sommes versées. 

Pendant ce délai de réflexion de 10 jours, et si la vente a été passée par acte devant notaire, aucune somme ne peut être versée. Le fait d’exiger ou de recevoir un versement ou un engagement de versement durant ce délai de réflexion de 10 jours est passible de 30 000 euros d’amende (article L.271-2 du code de la construction et de l’habitation).


Question : Comment se déroule le règlement lors d’une vente en VEFA ?

Réponse : L’acheteur doit échelonner le paiement suivant l’avancement des travaux et selon l’échéancier prévu par le contrat de vente. On ne peut donc pas vous demander le paiement d’avances supérieures à ce qui est prévu dans le contrat de vente. 

En vertu de l’article R261-14 du code de la construction et de l’habitation, les montants maximums sont les suivants :

  • 35 % du prix total lorsque les fondations sont achevées
  • 70 % du prix total lorsque le logement est mis hors d’eau
  • 95 % du prix total à l’achèvement de l’immeuble

Le solde du prix de vente correspondant à 5 % est payable lors de la livraison de votre logement.

Si le jour de la livraison, vous constatez des défauts de conformité par rapport aux prévisions du contrat, n’hésitez pas à consigner le solde du prix de vente :

  • soit chez un notaire en cas d’accord des parties sur le lieu, la date et le montant de la consignation ;
  • soit à la Caisse des dépôts et consignations.

Question : Dans le cas d’une VEFA, est-il possible de se réserver certains travaux ?

Réponse : La Loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi ELAN, vous permet désormais de vous réserver l’exécution de certains travaux de finition ou d’installation d’équipements procurés par vos propres moyens.

Attention si vous choisissez cette option, il faudra bien veiller à ce qu’une clause en caractères très apparents soit prévue dans le contrat, stipulant que vous reconnaissez accepter la charge, le coût et les responsabilités qui résultent de ces travaux, à réalise impérativement après la livraison du bien. Il faudra également chiffrer le coût de ces travaux. Vous disposerez également et de manière obligatoire d’un délai dans lequel vous pourrez toujours décider de revenir sur votre décision de vous réserver l’exécution de certains travaux.


Question : Comment se passe la réception des travaux lors d’une VEFA ?

Réponse : Avant la réception des travaux (qui intervient seulement entre le promoteur et les personnes qui sont chargées de construire le logement), renseignez-vous auprès du promoteur pour connaître la date exacte de la réception des travaux. Après la réception des travaux, pensez également à demander au promoteur la copie du procès-verbal de réception des travaux. En effet ces éléments sont importants car le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, d’assurer la responsabilité du constructeur, la garantie de bon fonctionnement de 2 ans et la garantie décennale (article L261-6 du code de la construction et de l’habitation et 1646-1 du code civil). Ces garanties bénéficient alors aux propriétaires successifs de l’immeuble.


Question : Que faire en cas de retard de livraison d’un logement en VEFA ?

Réponse : En matière de VEFA, le retard de livraison peut se compter en semaines, en mois ou même en années.

En cas de délai de livraison non respecté, vous pouvez agir à l’amiable ou en justice pour demander la suspension de votre prêt le temps de l’achèvement du bien (Article L313-44 du code de la consommation). Le Juge ordonnera alors la suspension des remboursements jusqu’à ce qu’une solution intervienne. Cette suspension s’imposera donc à la banque qui ne pourra vous demander :

  • Ni le paiement de frais, intérêts et accessoires à l’exception de l’assurance emprunteur ;
  • Ni l’inscription au fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers.

Si le retard est très important, vous pourrez également demander l’annulation de la vente en justice aux torts exclusifs du promoteur en engageant sa responsabilité contractuelle sur le fondement de l’article 1217 du code civil. 

Surtout, il est très fortement conseillé de faire insérer une clause dans le contrat de vente prévoyant des pénalités de retard dues par le promoteur en cas de retard dans la livraison du bien. En effet, sans clause particulière, il sera plus difficile d’obtenir l’indemnisation de vos préjudices du fait du retard de livraison.

La livraison du logement correspond au moment où le promoteur (le vendeur) vous remet les clés de votre logement (maison ou appartement). La livraison implique l’achèvement du logement, c’est-à-dire qu’il soit alimenté en eau, en électricité et en gaz.

Si vous constatez des malfaçons mineures ou la non-conformité des travaux par rapport au contrat de vente, vous devez impérativement les mentionner dans un procès-verbal de livraison que vous dresserez avec le promoteur, en pensant bien à mentionner quels sont les travaux de finition restants à accomplir.

Pensez également à vous faire assister d’un professionnel du bâtiment tel qu’un architecte pour constater la conformité du logement avec les prévisions du contrat.


Question : Qu’est-ce que la garantie de parfait achèvement ?

Réponse : Après la livraison, vous disposez d’un délai d’un mois pour faire un état des lieux et lister toutes les malfaçons qui n’auraient pas été mentionnées dans le procès-verbal de livraison. Cet état des lieux doit être envoyé au promoteur par lettre recommandée.

Les malfaçons rencontrées devront alors être réparées dans un délai d’un an par le promoteur en mettant en œuvre de la garantie de parfait achèvement (article 1792-6 du code civil).

Si elles ne le sont pas, vous pourrez alors saisir le tribunal judiciaire, avant l’expiration d’un délai d’1 an, pour réclamer :

– l’annulation du contrat de vente ;
ou
– une diminution du prix.


Question : Qu’est-ce que l’assurance dommages-ouvrages ?

Réponse : Vous devez toujours vérifier qu’une assurance dommages-ouvrage, comprise dans le prix de vente, a bien été souscrite par le vendeur pour votre compte (article L.242-1 du code des assurances) car cette souscription est obligatoire et couvre, dix ans après l’expiration de la garantie de parfait achèvement, les désordres relevant de la garantie décennale. Pensez à en demander le justificatif auprès du vendeur dès la signature du contrat de vente.

L’assurance dommages-ouvrages vous permettra ainsi de faire effectuer les réparations nécessaires plus rapidement, puisque c’est l’assureur qui prendra en charge le paiement des travaux., à charge pour lui de se retourner ensuite contre l’entrepreneur défaillant pour qu’il règle le montant de la facture.


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