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Questions / réponses sur le CCMI (Contrat de Construction d’une Maison Individuelle)


Question : Qu’est-ce qu’un CCMI ?

Réponse : Le contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture de plan (CCMI) est un contrat passé entre un constructeur et un acheteur portant sur la conception du plan ainsi que l’ensemble des travaux de construction d’une maison (articles L.230-1 du Code de la Construction et de l’Habitation).


Question : Pourquoi opter pour un CCMI ? Quelles sont les différentes entre un CCMI et les autres contrats de construction ?

Réponse : Le contrat de construction de maison individuelle a été conçu pour protéger les consommateurs. Il offre un degré de sécurité juridique plus élevé que celui traditionnellement offert par les autres contrats de construction puisqu’il vous assure de traiter avec un seul interlocuteur unique et que la construction respectera les toutes dernières normes énergétiques en vigueur.

De plus, un CCMI est nécessairement conclu avec un constructeur de maison individuelle habilité. Il permet la construction d’une maison « sur catalogue ». Cela implique que le constructeur aura déjà établi les plans du bien immobilier et que vous aurez la possibilité de choisir certaines options de personnalisation. Il y a donc un gain de rapidité.

D’autres types de contrat existent, comme le contrat de maitrise d’œuvre et d’entreprises, qui permettent la construction d’une maison « sur mesure ».


Question : Quels réflexes adopter avant de passer un CCMI avec un constructeur ?

Réponse : Il ne faut pas hésiter à demander au constructeur de vous remettre gratuitement un exemplaire de contrat-type ainsi que le descriptif complet de la maison qui vous intéresse, afin que vous puissiez prendre le temps de le lire et éventuellement de le soumettre à votre Avocat.

Par ailleurs, vous devez impérativement penser à vérifier la fiabilité professionnelle du constructeur en effectuant notamment les contrôles suivants :

  • L’immatriculation de la société
  • La e-reputation de la société sur internet
  • L’existence de diplômes professionnels (Brevet Professionnel ; CAP ; …)
  • L’existence de certifications ISO par des organismes spécialisés.

Question : Comment se passe la conclusion d’un CCMI ?

Réponse : La signature d’un CCMI se fait entre quatre interlocuteurs :

  • L’acquéreur,
  • L’entreprise de construction,
  • L’assurance du constructeur,
  • L’organisme prêteur de l’acquéreur.

Question : Que dois-je vérifier avant la conclusion d’un CCMI ?

Réponse : Le CCMI doit nécessairement être écrit et devra impérativement être signé avant le début des travaux.

Il devra comporter plusieurs éléments obligatoires, à savoir :

  • La désignation exacte du terrain (références cadastrales,…)
  • Les caractéristiques précises de la construction
  • Le montant du prix global et définitif
  • Les modalités de paiement ainsi que de révision du prix
  • Le délai d’exécution des travaux auquel s’engage le constructeur
  • Les références complètes portant sur l’assurance responsabilité professionnelle du constructeur ainsi que celle de votre assurance dommage-ouvrage.

Question : Quelles sont les obligations du constructeur de maisons individuelles ?

Réponse : Le constructeur a une mission globale de conception et d’exécution de la maison « sur plan ».

Il doit donc se charger de l’ensemble des formalités administratives ainsi que de la réalisation des études techniques nécessaires.

De plus, il devra s’assurer que les plans de votre construction sont obligatoirement signés par un architecte, au demeurant rétribué par le constructeur.


Question : Mon constructeur peut-il recourir à des sous-traitants ?

Réponse : Oui. Toutefois, afin de protéger l’acquéreur, il devra impérativement conclure par écrit les contrats de sous-traitance avant tout commencement d’exécution des travaux. De plus, il devra également adresser ces contrats de sous-traitance à l’organisme prêteur de l’acquéreur (article L.231-13 du Code de la Construction et de l’Habitation).


Question : Comme se déroule le paiement en matière de CCMI ?

Réponse : Deux cas de figure :

  • En présence d’un CCMI sans préfabrication: l’échéancier des paiements est fixé à l’article R. 231-7 du Code de la Construction et de l’Habitation selon les modalités suivantes :
  • 15 % à l’ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement celui du dépôt de garantie ;
  • 25 % à l’achèvement des fondations ;
  • 40 % à l’achèvement des murs ;
  • 60 % à la mise hors d’eau ;
  • 75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air ;
  • 95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs.
  • 5% du solde du prix après la réception des travaux
  • En présence d’un CCMI avec préfabrication: Le nouveau Décret n°2020-102 du 6 février 2020 instaure la création d’un nouvel article R.231-7-1 dans le Code la Construction et de l’Habitation qui prévoit un échéancier de paiement spécifique en cas de CCMI avec préfabrication selon les modalités suivantes :
  • 20 % à l’ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement celui du dépôt de garantie ;
  • 25 % à l’achèvement des fondations ;
  • 50 % à l’achèvement des éléments préfabriqués,
  • 75 % à l’achèvement, sur le chantier, des cloisons et à la mise hors d’eau et la mise hors d’air ;
  • 95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et d’enduits extérieurs.

Question : Comment se passe la réception des travaux en matière de CCMI ?

Réponse : Deux cas de figure :

  • Soit l’acquéreur est seul présent lors de la réception des travaux: il disposera alors d’un délai de 8 jours suivant la remise des clés pour dénoncer, par lettre recommandée avec accusé de réception, les vices apparents qu’il n’aurait pas signalés lors de la réception afin qu’il y soit remédié dans le cadre de l’exécution du contrat. De plus, à l’expiration de ce délai de 8 jours, vous devrez payer le solde du prix restant dû (article L.231-8 du Code de la Construction et de l’Habitation) ;
  • Soit l’acquéreur se fait assister par un professionnel habilité lors de la réception des travaux: Si vous ne signalez aucune réserve sur le procès-verbal de réception, vous devrez alors payer le solde du prix restant dû. En revanche, si vous signalez une ou plusieurs réserves sur le procès-verbal de réception, vous pourrez alors consigner le solde du prix jusqu’à la levée de la dernière réserve. Attention, en cas d’assistance par un professionnel habilité, vous ne pourrez plus bénéficier du délai de 8 jours pour dénoncer les vices apparents non signalés lors de la réception des travaux.

Question : En matière de CCMI, existe-t-il un droit de rétractation ?

Réponse : Oui. En tant que consommateur, vous bénéficier d’un régime protecteur qui vous permet d’exercer un droit de rétractation dans un délai de 10 jours (article L.271-1 du Code de la Construction et de l’Habitation) à compter :

  • Soit de la signature d’un contrat préliminaire au CCMI, et ce même s’il est signé devant notaire ;
  • Soit de la signature du CCMI « définitif » directement avec le constructeur et ce, sans qu’un contrat préliminaire l’ait précédé 

La faculté de rétractation doit être exercée par lettre recommandée avec accusé de réception.


Question : Quelles sont les règles en matière de dépôt de garantie ?

Réponse :

  • Sur le montant : Le montant maximum du dépôt de garantie s’élève à 3 % du prix total de la construction (Article L.231-4 du Code de la Construction et de l’Habitation).
  • Sur la date d’exigibilité : Aucun dépôt de garantie ne peut vous être demandé avant la signature du CCMI (Article L.231-4 du Code de la Construction et de l’Habitation).
  • Sur le remboursement : En aucun cas, le constructeur ne peut subordonner le remboursement du dépôt de garantie à l’obligation pour l’acquéreur de justifier du refus de plusieurs demandes de prêt bancaire (Article L.231-3 du Code de la Construction et de l’Habitation).

Question : Que faire en cas de retard de livraison dans le cadre d’un CCMI ?

Réponse : L’article R.231-14 du Code de la Construction et de l’Habitation prévoit une pénalité d’au minimum 1/3000e du prix d’acquisition par jour de retard.

De plus, en cas de retard important, vous pourrez demander la suspension de votre prêt le temps de l’achèvement du bien (Article L.313-44 du code de la consommation). Le Juge ordonnera alors la suspension des remboursements jusqu’à ce qu’une solution intervienne. Cette suspension s’imposera donc à la banque qui ne pourra vous demander :

  • Ni le paiement de frais, intérêts et accessoires à l’exception de l’assurance emprunteur ;
  • Ni l’inscription au fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers.

Question : Que faire en cas de désordres ?

Réponse : Deux cas de figure :

  • Avant la réception des travaux: En cas de constatations de désordres (matériaux utilisés non conformes au contrat, plan non respecté,…), il faut adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception au constructeur en lui signalant précisément la nature et l’étendue des désordres et en lui demandant d’y remédier. Si le constructeur refuse d’agir ou ne vous répond pas, il faudra alors mettre en œuvre votre assurance dommages-ouvrages.
  • Après la réception des travaux: Lorsque vous constatez un désordre persistant, il faut adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception au constructeur en lui demandant de réaliser les travaux de reprise. Si le constructeur refuse d’agir ou ne vous répond pas, il faudra alors mettre en œuvre votre assurance dommages-ouvrages. Votre assureur disposera alors d’un délai de 90 jours pour vous faire parvenir une offre d’indemnité. Si vous l’acceptez, celle-ci vous sera versée sous 15 jours.

 

 

 

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La garantie décennale

Lorsque vous faites appel à un professionnel du bâtiment pour construire une maison ou effectuer des travaux, celui-ci doit obligatoirement avoir un contrat d’assurance garantie décennale.

Avant 2016, de nombreux professionnels du bâtiment ne souscrivaient pas de garantie décennale et se justifiaient en évoquant une simple omission ou négligence de leur part. Ensuite, ceux-ci déposaient le bilan et leurs clients se retrouvaient en grande difficulté en cas de dommages. Heureusement, depuis fin 2016, la jurisprudence a reconnu votre droit d'engager la responsabilité personnelle du dirigeant.

En effet, l’absence de souscription d’une assurance garantie décennale vous cause un préjudice, même en l’absence de dommage. Pour rappel, la garantie décennale prend en charge les dommages survenant dans les 10 ans suivant la réception des travaux.

Les dommages pris en compte sont ceux affectant la solidité de l’ouvrable et les dommages le rendant impropre à son usage (par exemple, un problème d'étanchéité). Il convient de vérifier, avant le début des travaux, et avant la signature du devis, que le professionnel dispose d’une attestation d’assurance décennale valide. La manière la plus simple consiste à demander à l'artisan concerné une copie de son attestation de garantie décennale. La loi du 6 août 2015 qui modifie l'article L243-2 du code des assurances oblige tous les professionnels à joindre aux devis et factures cette attestation.

Le devis du professionnel doit comporter :

  • la date de validité,
  • la valeur,
  • les activités couvertes,
  • la zone géographique de couverture.

La non-souscription d’une garantie décennale entraîne des sanctions civiles et pénales pour le professionnel.

ll convient de déposer plainte contre l'entrepreneur qui n'a pas souscrit d'assurance de responsabilité décennale en se déplaçant dans un commissariat ou dans une gendarmerie de son choix, ou par courrier adressé directement au procureur de la République. Le défaut de souscription à une assurance décennale par un professionnel est considéré comme un délit pénal. Les sanctions sont prévues à l’article L243-3 du code de construction. Suivant les dispositions de cette loi, ce manquement est passible d’une peine d’emprisonnement de 6 mois. Le fautif peut également être condamné à verser une amende de 75 000 euros. Ces deux sanctions peuvent être prononcées cumulativement ou séparément selon la gravité des cas.


L'assurance dommages-ouvrage

Si vous faites construire votre maison par un proche, non professionnel du bâtiment, vous ne pourrez pas engager une action pour absence de garantie décennale.

Lorsque vous réalisez des travaux vous-même ou par un professionnel, il est recommandé de souscrire une assurance dommage-ouvrage. L'assurance dommages-ouvrage est, en droit français, une assurance instituée par la loi no 78-12 du 4 janvier 1978, dite loi Spinetta. L’objectif de cette loi est de garantir et assurer le coût de réparation de désordres affectant un ouvrage immobilier, lors de sa construction, de son agrandissement ou de sa rénovation.

L'assurance dommages-ouvrage (DO) rembourse la totalité des travaux de réparation des dommages couverts par la garantie décennale des constructeurs. Elle garantit les malfaçons qui affectent la solidité de l'ouvrage et le rendent inhabitable ou impropre à l'usage auquel il est destiné (fissures importantes, effondrement de toiture...). Elle couvre également les malfaçons qui compromettent la solidité des éléments d'équipement indissociables des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos et de couvert.

L'assurance dommage ouvrage garantit les dommages apparents ou non lors de la réception de travaux. En principe, elle prend effet à la fin du délai d'un an de la garantie de parfait achèvement.

Cependant, elle peut couvrir les réparations des dommages qui relèvent de la garantie décennale lorsqu'ils ont fait l'objet de réserves à la réception de travaux. Le maître d'ouvrage peut saisir l'assureur dommage ouvrage pendant l'année de garantie de parfait achèvement quand il constate que l'entrepreneur n'effectue pas les réparations après avoir reçu une mise en demeure.

En cas de vente d'un logement dans les 10 ans suivant sa construction, le notaire doit préciser dans le contrat de vente si les travaux sont garantis ou non par une assurance dommages-ouvrage. L'assurance couvre tous les propriétaires successifs de l'ouvrage.

 

Paris

 

48 boulevard Émile Augier
75116 Paris
Tél : 01 45 01 27 26
Fax : 01 34 17 11 80

 

48 bd Émile Augier

Enghien-les-Bains

12 bis Bld d'Ormesson
95880 Enghien-les-Bains
Tél : 01 34 12 56 56
Fax : 01 34 17 11 80

Cabinet 2

12 Boulevard d'Ormesson, 95880 Enghien-les-Bains, France

Questions / réponses sur le CCMI (Contrat de Construction d’une Maison Individuelle)


Question : Qu’est-ce qu’un CCMI ?

Réponse : Le contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture de plan (CCMI) est un contrat passé entre un constructeur et un acheteur portant sur la conception du plan ainsi que l’ensemble des travaux de construction d’une maison (articles L.230-1 du Code de la Construction et de l’Habitation).


Question : Pourquoi opter pour un CCMI ? Quelles sont les différentes entre un CCMI et les autres contrats de construction ?

Réponse : Le contrat de construction de maison individuelle a été conçu pour protéger les consommateurs. Il offre un degré de sécurité juridique plus élevé que celui traditionnellement offert par les autres contrats de construction puisqu’il vous assure de traiter avec un seul interlocuteur unique et que la construction respectera les toutes dernières normes énergétiques en vigueur.

De plus, un CCMI est nécessairement conclu avec un constructeur de maison individuelle habilité. Il permet la construction d’une maison « sur catalogue ». Cela implique que le constructeur aura déjà établi les plans du bien immobilier et que vous aurez la possibilité de choisir certaines options de personnalisation. Il y a donc un gain de rapidité.

D’autres types de contrat existent, comme le contrat de maitrise d’œuvre et d’entreprises, qui permettent la construction d’une maison « sur mesure ».


Question : Quels réflexes adopter avant de passer un CCMI avec un constructeur ?

Réponse : Il ne faut pas hésiter à demander au constructeur de vous remettre gratuitement un exemplaire de contrat-type ainsi que le descriptif complet de la maison qui vous intéresse, afin que vous puissiez prendre le temps de le lire et éventuellement de le soumettre à votre Avocat.

Par ailleurs, vous devez impérativement penser à vérifier la fiabilité professionnelle du constructeur en effectuant notamment les contrôles suivants :

  • L’immatriculation de la société
  • La e-reputation de la société sur internet
  • L’existence de diplômes professionnels (Brevet Professionnel ; CAP ; …)
  • L’existence de certifications ISO par des organismes spécialisés.

Question : Comment se passe la conclusion d’un CCMI ?

Réponse : La signature d’un CCMI se fait entre quatre interlocuteurs :

  • L’acquéreur,
  • L’entreprise de construction,
  • L’assurance du constructeur,
  • L’organisme prêteur de l’acquéreur.

Question : Que dois-je vérifier avant la conclusion d’un CCMI ?

Réponse : Le CCMI doit nécessairement être écrit et devra impérativement être signé avant le début des travaux.

Il devra comporter plusieurs éléments obligatoires, à savoir :

  • La désignation exacte du terrain (références cadastrales,…)
  • Les caractéristiques précises de la construction
  • Le montant du prix global et définitif
  • Les modalités de paiement ainsi que de révision du prix
  • Le délai d’exécution des travaux auquel s’engage le constructeur
  • Les références complètes portant sur l’assurance responsabilité professionnelle du constructeur ainsi que celle de votre assurance dommage-ouvrage.

Question : Quelles sont les obligations du constructeur de maisons individuelles ?

Réponse : Le constructeur a une mission globale de conception et d’exécution de la maison « sur plan ».

Il doit donc se charger de l’ensemble des formalités administratives ainsi que de la réalisation des études techniques nécessaires.

De plus, il devra s’assurer que les plans de votre construction sont obligatoirement signés par un architecte, au demeurant rétribué par le constructeur.


Question : Mon constructeur peut-il recourir à des sous-traitants ?

Réponse : Oui. Toutefois, afin de protéger l’acquéreur, il devra impérativement conclure par écrit les contrats de sous-traitance avant tout commencement d’exécution des travaux. De plus, il devra également adresser ces contrats de sous-traitance à l’organisme prêteur de l’acquéreur (article L.231-13 du Code de la Construction et de l’Habitation).


Question : Comme se déroule le paiement en matière de CCMI ?

Réponse : Deux cas de figure :

  • En présence d’un CCMI sans préfabrication: l’échéancier des paiements est fixé à l’article R. 231-7 du Code de la Construction et de l’Habitation selon les modalités suivantes :
  • 15 % à l’ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement celui du dépôt de garantie ;
  • 25 % à l’achèvement des fondations ;
  • 40 % à l’achèvement des murs ;
  • 60 % à la mise hors d’eau ;
  • 75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air ;
  • 95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs.
  • 5% du solde du prix après la réception des travaux
  • En présence d’un CCMI avec préfabrication: Le nouveau Décret n°2020-102 du 6 février 2020 instaure la création d’un nouvel article R.231-7-1 dans le Code la Construction et de l’Habitation qui prévoit un échéancier de paiement spécifique en cas de CCMI avec préfabrication selon les modalités suivantes :
  • 20 % à l’ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement celui du dépôt de garantie ;
  • 25 % à l’achèvement des fondations ;
  • 50 % à l’achèvement des éléments préfabriqués,
  • 75 % à l’achèvement, sur le chantier, des cloisons et à la mise hors d’eau et la mise hors d’air ;
  • 95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et d’enduits extérieurs.

Question : Comment se passe la réception des travaux en matière de CCMI ?

Réponse : Deux cas de figure :

  • Soit l’acquéreur est seul présent lors de la réception des travaux: il disposera alors d’un délai de 8 jours suivant la remise des clés pour dénoncer, par lettre recommandée avec accusé de réception, les vices apparents qu’il n’aurait pas signalés lors de la réception afin qu’il y soit remédié dans le cadre de l’exécution du contrat. De plus, à l’expiration de ce délai de 8 jours, vous devrez payer le solde du prix restant dû (article L.231-8 du Code de la Construction et de l’Habitation) ;
  • Soit l’acquéreur se fait assister par un professionnel habilité lors de la réception des travaux: Si vous ne signalez aucune réserve sur le procès-verbal de réception, vous devrez alors payer le solde du prix restant dû. En revanche, si vous signalez une ou plusieurs réserves sur le procès-verbal de réception, vous pourrez alors consigner le solde du prix jusqu’à la levée de la dernière réserve. Attention, en cas d’assistance par un professionnel habilité, vous ne pourrez plus bénéficier du délai de 8 jours pour dénoncer les vices apparents non signalés lors de la réception des travaux.

Question : En matière de CCMI, existe-t-il un droit de rétractation ?

Réponse : Oui. En tant que consommateur, vous bénéficier d’un régime protecteur qui vous permet d’exercer un droit de rétractation dans un délai de 10 jours (article L.271-1 du Code de la Construction et de l’Habitation) à compter :

  • Soit de la signature d’un contrat préliminaire au CCMI, et ce même s’il est signé devant notaire ;
  • Soit de la signature du CCMI « définitif » directement avec le constructeur et ce, sans qu’un contrat préliminaire l’ait précédé 

La faculté de rétractation doit être exercée par lettre recommandée avec accusé de réception.


Question : Quelles sont les règles en matière de dépôt de garantie ?

Réponse :

  • Sur le montant : Le montant maximum du dépôt de garantie s’élève à 3 % du prix total de la construction (Article L.231-4 du Code de la Construction et de l’Habitation).
  • Sur la date d’exigibilité : Aucun dépôt de garantie ne peut vous être demandé avant la signature du CCMI (Article L.231-4 du Code de la Construction et de l’Habitation).
  • Sur le remboursement : En aucun cas, le constructeur ne peut subordonner le remboursement du dépôt de garantie à l’obligation pour l’acquéreur de justifier du refus de plusieurs demandes de prêt bancaire (Article L.231-3 du Code de la Construction et de l’Habitation).

Question : Que faire en cas de retard de livraison dans le cadre d’un CCMI ?

Réponse : L’article R.231-14 du Code de la Construction et de l’Habitation prévoit une pénalité d’au minimum 1/3000e du prix d’acquisition par jour de retard.

De plus, en cas de retard important, vous pourrez demander la suspension de votre prêt le temps de l’achèvement du bien (Article L.313-44 du code de la consommation). Le Juge ordonnera alors la suspension des remboursements jusqu’à ce qu’une solution intervienne. Cette suspension s’imposera donc à la banque qui ne pourra vous demander :

  • Ni le paiement de frais, intérêts et accessoires à l’exception de l’assurance emprunteur ;
  • Ni l’inscription au fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers.

Question : Que faire en cas de désordres ?

Réponse : Deux cas de figure :

  • Avant la réception des travaux: En cas de constatations de désordres (matériaux utilisés non conformes au contrat, plan non respecté,…), il faut adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception au constructeur en lui signalant précisément la nature et l’étendue des désordres et en lui demandant d’y remédier. Si le constructeur refuse d’agir ou ne vous répond pas, il faudra alors mettre en œuvre votre assurance dommages-ouvrages.
  • Après la réception des travaux: Lorsque vous constatez un désordre persistant, il faut adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception au constructeur en lui demandant de réaliser les travaux de reprise. Si le constructeur refuse d’agir ou ne vous répond pas, il faudra alors mettre en œuvre votre assurance dommages-ouvrages. Votre assureur disposera alors d’un délai de 90 jours pour vous faire parvenir une offre d’indemnité. Si vous l’acceptez, celle-ci vous sera versée sous 15 jours.

 

 

 

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