01 34 12 56 56

Un propriétaire a-t-il le droit de vous demander de partir avant la fin de votre bail ?

Si le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, il n’en est pas de même pour le propriétaire.
En principe, le propriétaire ne peut résilier un contrat de location qu’à son échéance et de manière très encadrée.

Par exemple, pour invoquer le non-renouvellement du contrat de location, le propriétaire peut seulement invoquer :

– La vente du logement.
Dans ce cas, le locataire bénéficie d’un droit de préemption durant les deux premiers mois du préavis ou quatre mois s’il notifie son intention de recourir à un prêt – c’est-à-dire que le locataire est prioritaire sur les autres acheteurs),
– La reprise du logement pour qu’il soit habité à titre de résidence principale (par le propriétaire ou par un membre de sa famille),
– Un motif légitime et sérieux (une sous-location non autorisée du logement, réalisation de gros travaux de réhabilitation du logement…)

La justification du congé doit en outre respecter un délai de préavis qui est de six mois en location vide et trois mois en location meublée et doit être notifiée au locataire par LRAR, signifiée par acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

La résiliation du contrat de location par le propriétaire avant son terme est en principe interdite. Seule la faute du locataire peut justifier la fin de la location en cours de bail, notamment par la mise en œuvre de la clause résolutoire.

Qu’est-ce qu’une clause résolutoire ?

La clause résolutoire est une clause insérée dans le contrat de location qui protège le propriétaire en lui permettant de résilier unilatéralement le bail avant terme en cas de manquement du locataire à ses obligations. Elle est prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La loi du 27 juillet 2023 a rendu la clause résolutoire obligatoire dans tous les contrats de location conclus depuis le 29 juillet 2023. La clause résolutoire était jusqu’alors facultative dans les contrats de location.

Dans quels cas le propriétaire peut-il la mettre en œuvre ?

La clause résolutoire peut prévoir la résiliation du bail par le propriétaire dans 4 cas limitativement énumérés par la loi du 6 juillet 1989 :
– Le défaut de paiement du loyer ou des charges locatives,
– Le non-versement du dépôt de garantie lors de l’entrée dans le logement,
– L’absence d’attestation d’assurance habitation,
– Le non-respect de la jouissance paisible des lieux (troubles anormaux du voisinage).

La clause ne peut prévoir aucun autre cas de résiliation. A défaut, la clause sera réputée non-écrite (c’est-à-dire qu’elle ne pourra pas être appliquée).

Aussi, la clause résolutoire doit être rédigée dans des termes clairs et précis.

Pour mettre en œuvre la clause résolutoire, le propriétaire doit respecter plusieurs étapes :

  • Premièrement, le propriétaire qui constate un manquement du locataire à l’une de ses obligations doit mettre en demeure le locataire de régulariser sa situation dans un certain délai (par exemple, sous huitaine ou quinzaine) par lettre recommandée avec accusé de réception
  • Sans réponse du locataire à la mise en demeure, un commandement est délivré au locataire par un commissaire de justice (anciennement appelé huissier de justice). Cet acte officiel ordonne au locataire de s’exécuter et contient différentes mentions :

    En l’absence de paiement du loyer ou des charges ou non-versement du dépôt de garantie :
    – mention du délai de six semaines pour payer la dette. La loi du 27 juillet 2023 est venue raccourcir ce délai qui était alors de 2 mois,
    – mention du montant mensuel du loyer et des charges, décompte de la dette, avertissement de l’exposition du locataire à une procédure judiciaire de résiliation et d’expulsion,
    – mention de la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement du département,
    – mention de la possibilité pour le locataire de demander un délai de grâce (art.24)

    A défaut d’assurance habitation : demande de souscription d’une assurance et de présentation d’un justificatif dans un délai d’un mois maximum (art.7)

    En cas de troubles du voisinage : constat des troubles du voisinage par une décision de justice passée en force de chose jugée (art.4 g)

  • Si le commandement est demeuré infructueux, le propriétaire pourra assigner le locataire devant le tribunal judiciaire pour faire appliquer la clause résolutoire. En effet, la mise en œuvre de la clause résolutoire n’a pas d’effet immédiat et nécessite l’intervention du juge des contentieux de la protection. Le juge constatera l’acquisition de la clause résolutoire ce qui permettra au propriétaire de mettre un terme au bail, obtenir l’expulsion du locataire et le paiement des sommes dues.

Le propriétaire pourra réclamer le remboursement des frais de procédure auprès du locataire (par exemple, le coût du commandement).

Dès la résiliation du bail, le locataire devient un occupant sans droit ni titre et est redevable d’une indemnité d’occupation. Aussi, le locataire est susceptible de faire l’objet d’une expulsion par la signification d’un commandement de quitter les lieux.

En l’absence de clause résolutoire ?

En l’absence de clause résolutoire dans le contrat de location (conclu avant le 27 juillet 2023), le propriétaire peut tout de même demander la résiliation judiciaire du bail en cas de manquement du locataire à l’une de ses obligations contractuelles. La résiliation sera soumise à l’appréciation du juge qui devra constater les manquements du locataire et apprécier leur gravité avant de décider des mesures à prendre.

La protection du locataire

Si le propriétaire peut obtenir la résiliation du bail par la mise en œuvre de la clause résolutoire ou en saisissant le juge des contentieux de la protection, la loi française se montre néanmoins protectrice envers les locataires. En effet, le juge peut accorder des délais de paiement au locataire sur une durée de trois ans au maximum. Aussi, le locataire ne peut pas être expulsé de son logement durant la période de la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante).

Pour toutes questions, contactez Maitre Sylvie Noachovitch au 01.34.12.56.56 ou sur notre page de contact.

 

Formulaire de Contact

Demande de contact

4 + 7 =

La garantie décennale

Lorsque vous faites appel à un professionnel du bâtiment pour construire une maison ou effectuer des travaux, celui-ci doit obligatoirement avoir un contrat d’assurance garantie décennale.

Avant 2016, de nombreux professionnels du bâtiment ne souscrivaient pas de garantie décennale et se justifiaient en évoquant une simple omission ou négligence de leur part. Ensuite, ceux-ci déposaient le bilan et leurs clients se retrouvaient en grande difficulté en cas de dommages. Heureusement, depuis fin 2016, la jurisprudence a reconnu votre droit d'engager la responsabilité personnelle du dirigeant.

En effet, l’absence de souscription d’une assurance garantie décennale vous cause un préjudice, même en l’absence de dommage. Pour rappel, la garantie décennale prend en charge les dommages survenant dans les 10 ans suivant la réception des travaux.

Les dommages pris en compte sont ceux affectant la solidité de l’ouvrable et les dommages le rendant impropre à son usage (par exemple, un problème d'étanchéité). Il convient de vérifier, avant le début des travaux, et avant la signature du devis, que le professionnel dispose d’une attestation d’assurance décennale valide. La manière la plus simple consiste à demander à l'artisan concerné une copie de son attestation de garantie décennale. La loi du 6 août 2015 qui modifie l'article L243-2 du code des assurances oblige tous les professionnels à joindre aux devis et factures cette attestation.

Le devis du professionnel doit comporter :

  • la date de validité,
  • la valeur,
  • les activités couvertes,
  • la zone géographique de couverture.

La non-souscription d’une garantie décennale entraîne des sanctions civiles et pénales pour le professionnel.

ll convient de déposer plainte contre l'entrepreneur qui n'a pas souscrit d'assurance de responsabilité décennale en se déplaçant dans un commissariat ou dans une gendarmerie de son choix, ou par courrier adressé directement au procureur de la République. Le défaut de souscription à une assurance décennale par un professionnel est considéré comme un délit pénal. Les sanctions sont prévues à l’article L243-3 du code de construction. Suivant les dispositions de cette loi, ce manquement est passible d’une peine d’emprisonnement de 6 mois. Le fautif peut également être condamné à verser une amende de 75 000 euros. Ces deux sanctions peuvent être prononcées cumulativement ou séparément selon la gravité des cas.


L'assurance dommages-ouvrage

Si vous faites construire votre maison par un proche, non professionnel du bâtiment, vous ne pourrez pas engager une action pour absence de garantie décennale.

Lorsque vous réalisez des travaux vous-même ou par un professionnel, il est recommandé de souscrire une assurance dommage-ouvrage. L'assurance dommages-ouvrage est, en droit français, une assurance instituée par la loi no 78-12 du 4 janvier 1978, dite loi Spinetta. L’objectif de cette loi est de garantir et assurer le coût de réparation de désordres affectant un ouvrage immobilier, lors de sa construction, de son agrandissement ou de sa rénovation.

L'assurance dommages-ouvrage (DO) rembourse la totalité des travaux de réparation des dommages couverts par la garantie décennale des constructeurs. Elle garantit les malfaçons qui affectent la solidité de l'ouvrage et le rendent inhabitable ou impropre à l'usage auquel il est destiné (fissures importantes, effondrement de toiture...). Elle couvre également les malfaçons qui compromettent la solidité des éléments d'équipement indissociables des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos et de couvert.

L'assurance dommage ouvrage garantit les dommages apparents ou non lors de la réception de travaux. En principe, elle prend effet à la fin du délai d'un an de la garantie de parfait achèvement.

Cependant, elle peut couvrir les réparations des dommages qui relèvent de la garantie décennale lorsqu'ils ont fait l'objet de réserves à la réception de travaux. Le maître d'ouvrage peut saisir l'assureur dommage ouvrage pendant l'année de garantie de parfait achèvement quand il constate que l'entrepreneur n'effectue pas les réparations après avoir reçu une mise en demeure.

En cas de vente d'un logement dans les 10 ans suivant sa construction, le notaire doit préciser dans le contrat de vente si les travaux sont garantis ou non par une assurance dommages-ouvrage. L'assurance couvre tous les propriétaires successifs de l'ouvrage.

 

Paris

 

48 boulevard Émile Augier
75116 Paris
Tél : 01 45 01 27 26
Fax : 01 34 17 11 80

 

Cette réforme qui a prise effet au 1er janvier 2021, a allégé la procédure en supprimant la double saisine avec requête en divorce puis assignation, et a renforcé la place accordée à l’avocat, en créant notamment une nouvelle forme de constatation de l’acceptation du principe du divorce.
Le ministère d’avocat est désormais obligatoire pour les deux parties et ce, dès le début de la procédure.

Modification de l’introduction de l’instance

Si les fondements des demandes en divorce restent inchangés (divorce accepté, pour altération définitive du lien conjugal, pour demande acceptée et divorce pour faute), des modifications notables doivent être relevées.

  1. L’acte introductif d’instance.

Auparavant, l’instance en divorce était composée d’une audience de conciliation faisant suite à la requête en divorce engendrant une ordonnance de non conciliation qui fixait les mesures provisoires. Une assignation en divorce introduisant l’instance au fond était ensuite délivrée.

Depuis l’entrée en vigueur de la réforme de la procédure de divorce, il est possible d’introduire une demande en divorce par une seule et unique phase :

 - Par une assignation ;
 - Par une requête conjointe : lorsque le divorce est demandé sur le fondement de la demande acceptée par acte d’avocats d’acceptation.

  1. Le fondement de la demande de divorce.

Au stade de l’acte introductif d’instance, le divorce est demandé sans indiquer le fondement. Dans cette hypothèse, ledit fondement devra nécessairement être précisé dans les premières conclusions au fond du demandeur. Si le demandeur a toujours la possibilité de communiquer, au sein de l’acte introductif d’instance, le fondement sur laquelle s’appuie sa demande en divorce lorsqu’il s’agit d’une demande pour altération définitive du lien conjugal ou pour divorce accepté, il ne peut en aucun cas évoqué le fondement lorsqu’il s’agit d’une demande de divorce pour faute.

- Le divorce pour altération définitive du lien conjugal.

Le délai de séparation caractérisant l’altération définitive du lien conjugal a été réduit par le législateur à une année, contre deux ans avant la réforme. Ce délai d’un an s’apprécie désormais :

- A compter de la date de signification de l’assignation à l’autre époux 

lorsque le fondement est précisé dans l’acte introductif d’instance :

- A compter de la date du prononcé du divorce lorsque le fondement est indiqué ultérieurement.

Si une demande reconventionnelle est réalisée sur ce même fondement et ce, peu importe le fondement indiqué par le demandeur, alors l’altération définitive du lien conjugal n’est plus subordonnée à aucun délai.

- L’acceptation du principe du divorce.

Le divorce accepté est un cas de divorce judiciaire au sein duquel les époux sont d’accord pour divorcer mais sont en désaccord sur les conséquences qu’entrainera inévitablement le divorce.
La constatation de l’acceptation du principe de la rupture du mariage peut prendre trois formes :

- Établissement d’un procès-verbal d’acceptation ;
- Établissement d’une déclaration d’acceptation ;
- Établissement d’un acte sous seing privée contresigné par avocats.

Si les deux premières possibilités étaient déjà prévues par les textes, la troisième est une nouveauté apportée par la réforme. Cet acte sous signatures privées des parties contresigné par avocats doit être signé de tous dans les six mois précédant la demande en divorce et doit être annexé à la requête conjointe introductive d’instance.
Dans le cas où cet acte n’aurait pas été rédigé avant l’acte introductif en divorce, il est toujours possible de le transmettre par voie de conclusions au Juge de la mise en état en cours de procédure.

- Le divorce pour faute.

Aucune modification au fond n’a été apportée par la réforme.

Le divorce pour faute peut être prononcé lorsque l’époux démontre l’existence de faits constitutifs d’une violation grave ou renouvelée des devoirs et obligations du mariage, comme l’adultère, la violence, etc. Les faits reprochés doivent rendre intolérables le maintien de la vie commune et sont laissés à l’appréciation du juge aux affaires familiales. Le Juge peut également décider de prononcer le divorce aux torts partagés des deux époux s’il estime que les deux ont commis des fautes pendant le mariage.

  1. La saisine de la juridiction.

Désormais, l’acte de saisine devra comporter, à peine de nullité, la date, l’heure et le lieu de l’audience d’orientation et sur mesures provisoires. Le défendeur dispose de quinze jours à compter de la signification par acte d’huissier de justice pour se constituer. L’acte introductif d’instance doit ensuite être enrôlé au maximum quinze jours avant la date d’audience. La remise au greffe de l’assignation ou de la requête conjointe saisit valablement le juge aux affaires familiales. Lorsque la situation des époux justifie une saisine en urgence du juge aux affaires familiales, il convient de lui présenter une requête aux fins d’être autorisé à assigner à bref délai.

En cas de situation urgente, le juge aux affaires familiales ordonne une date plus proche que celle habituellement délivrée afin de réduire les délais.

Déroulement de l’audience d’orientation et sur mesures provisoires

À la suite de la requête en divorce formée par l’un des deux époux, il fallait, avant l’entrée en vigueur de la réforme, attendre une convocation du juge aux affaires familiales pour une première audience dite « de conciliation ». Le Juge s’entretenait alors avec chacun des époux, à titre individuel, puis fixait d’éventuelles mesures provisoires.
Lorsque le Juge concluait qu’il n’y avait aucune possibilité d’entente entre les époux, il rendait une ordonnance de non-conciliation et débutait alors une seconde phase de discussions afin d’aboutir. Cette audience de conciliation a été supprimée et remplacée par une audience d’orientation et sur mesures provisoires. Elle combine donc deux audiences en une seule en mettant également fin aux entretiens séparés des époux.

Si les époux doivent désormais constituer avocat dès cet instant, ils n’ont en revanche aucune obligation d’être présents à l’audience même si cela est recommandé. L’audience sur mesures provisoires est facultative en ce sens qu’elle n’a lieu que si l’un des époux sollicite la mise en place de mesures provisoires comme l’attribution du domicile conjugal, la fixation la pension alimentaire que l’un des époux devra verser à son conjoint , la résidence des enfants, etc.

L’audience d’orientation est obligatoire puisqu’elle permet d’évoquer les suites qui seront données à la procédure et notamment de fixer le calendrier. Les parties pourront alors choisir entre une mise en état classique et une mise en état conventionnelle (procédure participative de mise en état). La procédure participative de mise en état permet aux parties de se réapproprier leur litige tout en apportant une plus grande prévisibilité des coûts engendrés par la procédure. C’est également un moyen d’inciter les parties à parvenir à des accords sur le fond.

En résumé, la nouvelle réforme du divorce a pour objectif de simplifier la procédure et d’écourter sa durée. Les modifications sont les suivantes :

  • Le juge est saisi une seule fois pendant la procédure
  • La date de la première audience est communiquée dès l’assignation
  • Les mesures provisoires nécessaires (garde d’enfant, occupation du logement) sont déterminées dès la première audience
  • L’assistance d’un avocat est obligatoire pour chaque époux dès le début de la procédure.

48 bd Émile Augier

Enghien-les-Bains

12 bis Bld d'Ormesson
95880 Enghien-les-Bains
Tél : 01 34 12 56 56
Fax : 01 34 17 11 80

Cabinet 2

12 Boulevard d'Ormesson, 95880 Enghien-les-Bains, France

Un propriétaire a-t-il le droit de vous demander de partir avant la fin de votre bail ?

Si le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, il n’en est pas de même pour le propriétaire.
En principe, le propriétaire ne peut résilier un contrat de location qu’à son échéance et de manière très encadrée.

Par exemple, pour invoquer le non-renouvellement du contrat de location, le propriétaire peut seulement invoquer :

– La vente du logement.
Dans ce cas, le locataire bénéficie d’un droit de préemption durant les deux premiers mois du préavis ou quatre mois s’il notifie son intention de recourir à un prêt – c’est-à-dire que le locataire est prioritaire sur les autres acheteurs),
– La reprise du logement pour qu’il soit habité à titre de résidence principale (par le propriétaire ou par un membre de sa famille),
– Un motif légitime et sérieux (une sous-location non autorisée du logement, réalisation de gros travaux de réhabilitation du logement…)

La justification du congé doit en outre respecter un délai de préavis qui est de six mois en location vide et trois mois en location meublée et doit être notifiée au locataire par LRAR, signifiée par acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

La résiliation du contrat de location par le propriétaire avant son terme est en principe interdite. Seule la faute du locataire peut justifier la fin de la location en cours de bail, notamment par la mise en œuvre de la clause résolutoire.

Qu’est-ce qu’une clause résolutoire ?

La clause résolutoire est une clause insérée dans le contrat de location qui protège le propriétaire en lui permettant de résilier unilatéralement le bail avant terme en cas de manquement du locataire à ses obligations. Elle est prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La loi du 27 juillet 2023 a rendu la clause résolutoire obligatoire dans tous les contrats de location conclus depuis le 29 juillet 2023. La clause résolutoire était jusqu’alors facultative dans les contrats de location.

Dans quels cas le propriétaire peut-il la mettre en œuvre ?

La clause résolutoire peut prévoir la résiliation du bail par le propriétaire dans 4 cas limitativement énumérés par la loi du 6 juillet 1989 :
– Le défaut de paiement du loyer ou des charges locatives,
– Le non-versement du dépôt de garantie lors de l’entrée dans le logement,
– L’absence d’attestation d’assurance habitation,
– Le non-respect de la jouissance paisible des lieux (troubles anormaux du voisinage).

La clause ne peut prévoir aucun autre cas de résiliation. A défaut, la clause sera réputée non-écrite (c’est-à-dire qu’elle ne pourra pas être appliquée).

Aussi, la clause résolutoire doit être rédigée dans des termes clairs et précis.

Pour mettre en œuvre la clause résolutoire, le propriétaire doit respecter plusieurs étapes :

  • Premièrement, le propriétaire qui constate un manquement du locataire à l’une de ses obligations doit mettre en demeure le locataire de régulariser sa situation dans un certain délai (par exemple, sous huitaine ou quinzaine) par lettre recommandée avec accusé de réception
  • Sans réponse du locataire à la mise en demeure, un commandement est délivré au locataire par un commissaire de justice (anciennement appelé huissier de justice). Cet acte officiel ordonne au locataire de s’exécuter et contient différentes mentions :

    En l’absence de paiement du loyer ou des charges ou non-versement du dépôt de garantie :
    – mention du délai de six semaines pour payer la dette. La loi du 27 juillet 2023 est venue raccourcir ce délai qui était alors de 2 mois,
    – mention du montant mensuel du loyer et des charges, décompte de la dette, avertissement de l’exposition du locataire à une procédure judiciaire de résiliation et d’expulsion,
    – mention de la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement du département,
    – mention de la possibilité pour le locataire de demander un délai de grâce (art.24)

    A défaut d’assurance habitation : demande de souscription d’une assurance et de présentation d’un justificatif dans un délai d’un mois maximum (art.7)

    En cas de troubles du voisinage : constat des troubles du voisinage par une décision de justice passée en force de chose jugée (art.4 g)

  • Si le commandement est demeuré infructueux, le propriétaire pourra assigner le locataire devant le tribunal judiciaire pour faire appliquer la clause résolutoire. En effet, la mise en œuvre de la clause résolutoire n’a pas d’effet immédiat et nécessite l’intervention du juge des contentieux de la protection. Le juge constatera l’acquisition de la clause résolutoire ce qui permettra au propriétaire de mettre un terme au bail, obtenir l’expulsion du locataire et le paiement des sommes dues.

Le propriétaire pourra réclamer le remboursement des frais de procédure auprès du locataire (par exemple, le coût du commandement).

Dès la résiliation du bail, le locataire devient un occupant sans droit ni titre et est redevable d’une indemnité d’occupation. Aussi, le locataire est susceptible de faire l’objet d’une expulsion par la signification d’un commandement de quitter les lieux.

En l’absence de clause résolutoire ?

En l’absence de clause résolutoire dans le contrat de location (conclu avant le 27 juillet 2023), le propriétaire peut tout de même demander la résiliation judiciaire du bail en cas de manquement du locataire à l’une de ses obligations contractuelles. La résiliation sera soumise à l’appréciation du juge qui devra constater les manquements du locataire et apprécier leur gravité avant de décider des mesures à prendre.

La protection du locataire

Si le propriétaire peut obtenir la résiliation du bail par la mise en œuvre de la clause résolutoire ou en saisissant le juge des contentieux de la protection, la loi française se montre néanmoins protectrice envers les locataires. En effet, le juge peut accorder des délais de paiement au locataire sur une durée de trois ans au maximum. Aussi, le locataire ne peut pas être expulsé de son logement durant la période de la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante).

Pour toutes questions, contactez Maitre Sylvie Noachovitch au 01.34.12.56.56 ou sur notre page de contact.

 

Formulaire de Contact

15 + 5 =

Paris

48 boulevard Émile Augier
75116 Paris
Tél : 01 45 01 27 26
Fax : 01 34 17 11 80

Enghien-les-Bains

12 bis Bld d'Ormesson
95880 Enghien les Bains
Tél : 01 34 12 56 56
Fax : 01 34 17 11 80

Cabinet 2

12 Boulevard d'Ormesson, 95880 Enghien-les-Bains, France