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Squatteurs : comment s’en débarrasser ?

Squatteurs : comment s’en débarrasser ? Comment récupérer son logement ? Que dit la loi anti-squat du 27 juillet 2023 ?

La loi dite « anti squat » a été adoptée par le législateur le 27 juillet 2023 et est entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Le squat d’un logement était déjà puni par le code pénal mais les parlementaires ont souhaité aller plus loin afin de garantir une protection plus effective des propriétaires d’un bien immobilier. Les objectifs de cette loi sont multiples :

– Mieux réprimer le squat,
– Sécuriser les rapports locatifs,
– Renforcer l’accompagnement des locataires en difficulté

Les dispositions légales relatives au squat se trouvent essentiellement dans le code pénal et dans le code de procédures civiles d’exécution. Est qualifié de squatteur l’individu qui s’introduit dans un local « à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contraintes ». Il ne dispose donc pas d’un bail.

Lorsqu’un logement est occupé par des squatteurs, plusieurs procédures sont applicables.

1) En premier lieu, il est possible d’avoir recours à la procédure dite « accélérée » en vertu de laquelle l’évacuation forcée des squatteurs peut être demandée (loi du 5 mars 2007 dite Loi « DALO »).
La loi du 27 juillet 2023 étend le champ d’application de la loi DALO puisque cette procédure ne concernait jusqu’alors que « le domicile d’autrui » et a désormais été étendu à « tout local à usage d’habitation ».

Afin de faire application de cette procédure, il est nécessaire de :

– Déposer plainte pour violation de domicile.
– Prouver que le logement est votre domicile/ propriété. La loi nouvelle précise qu’en cas de difficulté à établir cette preuve, le représentant de l’État dans le département sollicite, dans un délai de soixante-douze heures, l’administration fiscale pour établir ce droit.
– Faire constater par un commissaire de justice, par le maire ou par un officier de police justice que le logement est squatté.

Ensuite, il faut demander au représentant de l’État dans le département, de mettre en demeure les squatteurs de quitter le logement. Il doit rendre sa décision dans un délai de 48 heures, à partir de la réception de la demande.

Si les squatteurs ne libèrent pas les lieux dans le délai prévu, le représentant de l’État dans le département doit faire évacuer le logement sans délai par la force publique.

2) En second lieu, le propriétaire peut également avoir recours au référé-expulsion qui permet de saisir le juge des contentieux de la protection en urgence.

La décision du magistrat permettra de contraindre les squatteurs à quitter le logement, de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation des lieux mais surtout de recourir à la force publique pour expulser les squatteurs.

Plusieurs conditions sont nécessaires afin d’avoir recours à cette procédure :

– Prouver l’occupation irrégulière de son logement par les squatteurs,
– Attester d’un titre de propriété,
– Recueillir l’identité des occupants du bien par tous moyen (étant précisé que l’identification d’un seul d’entre eux est suffisant).

Si les squatteurs ne quittent pas le logement dans le mois qui suit la signification du jugement, un commissaire de justice leur délivrera un commandement de quitter les lieux : les squatteurs devront alors quitter les lieux sans délai.

En cas de persistance dans le refus des squatteurs à quitter le logement, le représentant de l’État dans le département pourra demander le concours de la force publique pour les expulser du logement.

Il est important de noter que, dans le cas de squatteurs, la trêve hivernale ne s’applique pas. La loi du 27 juillet 2023 précise que le délai de deux mois entre le commandement et l’expulsion ainsi que le dispositif de « délais de grâce » que le juge peut accorder ne s’applique pas lorsque le magistrat constate « la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

Si l’identité d’aucun des squatteurs n’est connue, la juridiction devra être saisie par requête.

La nouvelle loi anti-squat 27 juillet 2023 durcit les sanctions en cas de squat d’un logement en portant les peines encourues à trois ans de prison et 45 000 euros d’amende (contre un an de prison et 15 000 euros d’amende auparavant).

Pour sanctionner le squat, de nouvelles infractions ont été créées, notamment :

– le Délit « d’occupation frauduleuse d’un local à usage d’habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel » a été créé et est puni de deux ans de prison et de 30 000 euros d’amende (article 315-1 du code pénal),
– le Délit relatif aux locataires qui ont laissé des loyers impayés et sont restés dans le logement à l’issue d’un jugement d’expulsion devenu définitif. Ces locataires défaillants risquent d’être condamnés à 7 500 euros d’amende, sauf lors de la trêve hivernale . Sont également exonérés ceux bénéficiant d’une décision de sursis à expulsion ou d’un logement social (article 315-2 du code pénal),
– enfin, a été créé également le délit de propagande et la publicité en faveur de méthode incitant ou facilitant le squat (article 226-4-2-1 du code pénal).

Pour toutes questions, contactez Maitre Sylvie Noachovitch au 01.34.12.56.56 ou sur notre page de contact.

 

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La garantie décennale

Lorsque vous faites appel à un professionnel du bâtiment pour construire une maison ou effectuer des travaux, celui-ci doit obligatoirement avoir un contrat d’assurance garantie décennale.

Avant 2016, de nombreux professionnels du bâtiment ne souscrivaient pas de garantie décennale et se justifiaient en évoquant une simple omission ou négligence de leur part. Ensuite, ceux-ci déposaient le bilan et leurs clients se retrouvaient en grande difficulté en cas de dommages. Heureusement, depuis fin 2016, la jurisprudence a reconnu votre droit d'engager la responsabilité personnelle du dirigeant.

En effet, l’absence de souscription d’une assurance garantie décennale vous cause un préjudice, même en l’absence de dommage. Pour rappel, la garantie décennale prend en charge les dommages survenant dans les 10 ans suivant la réception des travaux.

Les dommages pris en compte sont ceux affectant la solidité de l’ouvrable et les dommages le rendant impropre à son usage (par exemple, un problème d'étanchéité). Il convient de vérifier, avant le début des travaux, et avant la signature du devis, que le professionnel dispose d’une attestation d’assurance décennale valide. La manière la plus simple consiste à demander à l'artisan concerné une copie de son attestation de garantie décennale. La loi du 6 août 2015 qui modifie l'article L243-2 du code des assurances oblige tous les professionnels à joindre aux devis et factures cette attestation.

Le devis du professionnel doit comporter :

  • la date de validité,
  • la valeur,
  • les activités couvertes,
  • la zone géographique de couverture.

La non-souscription d’une garantie décennale entraîne des sanctions civiles et pénales pour le professionnel.

ll convient de déposer plainte contre l'entrepreneur qui n'a pas souscrit d'assurance de responsabilité décennale en se déplaçant dans un commissariat ou dans une gendarmerie de son choix, ou par courrier adressé directement au procureur de la République. Le défaut de souscription à une assurance décennale par un professionnel est considéré comme un délit pénal. Les sanctions sont prévues à l’article L243-3 du code de construction. Suivant les dispositions de cette loi, ce manquement est passible d’une peine d’emprisonnement de 6 mois. Le fautif peut également être condamné à verser une amende de 75 000 euros. Ces deux sanctions peuvent être prononcées cumulativement ou séparément selon la gravité des cas.


L'assurance dommages-ouvrage

Si vous faites construire votre maison par un proche, non professionnel du bâtiment, vous ne pourrez pas engager une action pour absence de garantie décennale.

Lorsque vous réalisez des travaux vous-même ou par un professionnel, il est recommandé de souscrire une assurance dommage-ouvrage. L'assurance dommages-ouvrage est, en droit français, une assurance instituée par la loi no 78-12 du 4 janvier 1978, dite loi Spinetta. L’objectif de cette loi est de garantir et assurer le coût de réparation de désordres affectant un ouvrage immobilier, lors de sa construction, de son agrandissement ou de sa rénovation.

L'assurance dommages-ouvrage (DO) rembourse la totalité des travaux de réparation des dommages couverts par la garantie décennale des constructeurs. Elle garantit les malfaçons qui affectent la solidité de l'ouvrage et le rendent inhabitable ou impropre à l'usage auquel il est destiné (fissures importantes, effondrement de toiture...). Elle couvre également les malfaçons qui compromettent la solidité des éléments d'équipement indissociables des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos et de couvert.

L'assurance dommage ouvrage garantit les dommages apparents ou non lors de la réception de travaux. En principe, elle prend effet à la fin du délai d'un an de la garantie de parfait achèvement.

Cependant, elle peut couvrir les réparations des dommages qui relèvent de la garantie décennale lorsqu'ils ont fait l'objet de réserves à la réception de travaux. Le maître d'ouvrage peut saisir l'assureur dommage ouvrage pendant l'année de garantie de parfait achèvement quand il constate que l'entrepreneur n'effectue pas les réparations après avoir reçu une mise en demeure.

En cas de vente d'un logement dans les 10 ans suivant sa construction, le notaire doit préciser dans le contrat de vente si les travaux sont garantis ou non par une assurance dommages-ouvrage. L'assurance couvre tous les propriétaires successifs de l'ouvrage.

 

Paris

 

48 boulevard Émile Augier
75116 Paris
Tél : 01 45 01 27 26
Fax : 01 34 17 11 80

 

Cette réforme qui a prise effet au 1er janvier 2021, a allégé la procédure en supprimant la double saisine avec requête en divorce puis assignation, et a renforcé la place accordée à l’avocat, en créant notamment une nouvelle forme de constatation de l’acceptation du principe du divorce.
Le ministère d’avocat est désormais obligatoire pour les deux parties et ce, dès le début de la procédure.

Modification de l’introduction de l’instance

Si les fondements des demandes en divorce restent inchangés (divorce accepté, pour altération définitive du lien conjugal, pour demande acceptée et divorce pour faute), des modifications notables doivent être relevées.

  1. L’acte introductif d’instance.

Auparavant, l’instance en divorce était composée d’une audience de conciliation faisant suite à la requête en divorce engendrant une ordonnance de non conciliation qui fixait les mesures provisoires. Une assignation en divorce introduisant l’instance au fond était ensuite délivrée.

Depuis l’entrée en vigueur de la réforme de la procédure de divorce, il est possible d’introduire une demande en divorce par une seule et unique phase :

 - Par une assignation ;
 - Par une requête conjointe : lorsque le divorce est demandé sur le fondement de la demande acceptée par acte d’avocats d’acceptation.

  1. Le fondement de la demande de divorce.

Au stade de l’acte introductif d’instance, le divorce est demandé sans indiquer le fondement. Dans cette hypothèse, ledit fondement devra nécessairement être précisé dans les premières conclusions au fond du demandeur. Si le demandeur a toujours la possibilité de communiquer, au sein de l’acte introductif d’instance, le fondement sur laquelle s’appuie sa demande en divorce lorsqu’il s’agit d’une demande pour altération définitive du lien conjugal ou pour divorce accepté, il ne peut en aucun cas évoqué le fondement lorsqu’il s’agit d’une demande de divorce pour faute.

- Le divorce pour altération définitive du lien conjugal.

Le délai de séparation caractérisant l’altération définitive du lien conjugal a été réduit par le législateur à une année, contre deux ans avant la réforme. Ce délai d’un an s’apprécie désormais :

- A compter de la date de signification de l’assignation à l’autre époux 

lorsque le fondement est précisé dans l’acte introductif d’instance :

- A compter de la date du prononcé du divorce lorsque le fondement est indiqué ultérieurement.

Si une demande reconventionnelle est réalisée sur ce même fondement et ce, peu importe le fondement indiqué par le demandeur, alors l’altération définitive du lien conjugal n’est plus subordonnée à aucun délai.

- L’acceptation du principe du divorce.

Le divorce accepté est un cas de divorce judiciaire au sein duquel les époux sont d’accord pour divorcer mais sont en désaccord sur les conséquences qu’entrainera inévitablement le divorce.
La constatation de l’acceptation du principe de la rupture du mariage peut prendre trois formes :

- Établissement d’un procès-verbal d’acceptation ;
- Établissement d’une déclaration d’acceptation ;
- Établissement d’un acte sous seing privée contresigné par avocats.

Si les deux premières possibilités étaient déjà prévues par les textes, la troisième est une nouveauté apportée par la réforme. Cet acte sous signatures privées des parties contresigné par avocats doit être signé de tous dans les six mois précédant la demande en divorce et doit être annexé à la requête conjointe introductive d’instance.
Dans le cas où cet acte n’aurait pas été rédigé avant l’acte introductif en divorce, il est toujours possible de le transmettre par voie de conclusions au Juge de la mise en état en cours de procédure.

- Le divorce pour faute.

Aucune modification au fond n’a été apportée par la réforme.

Le divorce pour faute peut être prononcé lorsque l’époux démontre l’existence de faits constitutifs d’une violation grave ou renouvelée des devoirs et obligations du mariage, comme l’adultère, la violence, etc. Les faits reprochés doivent rendre intolérables le maintien de la vie commune et sont laissés à l’appréciation du juge aux affaires familiales. Le Juge peut également décider de prononcer le divorce aux torts partagés des deux époux s’il estime que les deux ont commis des fautes pendant le mariage.

  1. La saisine de la juridiction.

Désormais, l’acte de saisine devra comporter, à peine de nullité, la date, l’heure et le lieu de l’audience d’orientation et sur mesures provisoires. Le défendeur dispose de quinze jours à compter de la signification par acte d’huissier de justice pour se constituer. L’acte introductif d’instance doit ensuite être enrôlé au maximum quinze jours avant la date d’audience. La remise au greffe de l’assignation ou de la requête conjointe saisit valablement le juge aux affaires familiales. Lorsque la situation des époux justifie une saisine en urgence du juge aux affaires familiales, il convient de lui présenter une requête aux fins d’être autorisé à assigner à bref délai.

En cas de situation urgente, le juge aux affaires familiales ordonne une date plus proche que celle habituellement délivrée afin de réduire les délais.

Déroulement de l’audience d’orientation et sur mesures provisoires

À la suite de la requête en divorce formée par l’un des deux époux, il fallait, avant l’entrée en vigueur de la réforme, attendre une convocation du juge aux affaires familiales pour une première audience dite « de conciliation ». Le Juge s’entretenait alors avec chacun des époux, à titre individuel, puis fixait d’éventuelles mesures provisoires.
Lorsque le Juge concluait qu’il n’y avait aucune possibilité d’entente entre les époux, il rendait une ordonnance de non-conciliation et débutait alors une seconde phase de discussions afin d’aboutir. Cette audience de conciliation a été supprimée et remplacée par une audience d’orientation et sur mesures provisoires. Elle combine donc deux audiences en une seule en mettant également fin aux entretiens séparés des époux.

Si les époux doivent désormais constituer avocat dès cet instant, ils n’ont en revanche aucune obligation d’être présents à l’audience même si cela est recommandé. L’audience sur mesures provisoires est facultative en ce sens qu’elle n’a lieu que si l’un des époux sollicite la mise en place de mesures provisoires comme l’attribution du domicile conjugal, la fixation la pension alimentaire que l’un des époux devra verser à son conjoint , la résidence des enfants, etc.

L’audience d’orientation est obligatoire puisqu’elle permet d’évoquer les suites qui seront données à la procédure et notamment de fixer le calendrier. Les parties pourront alors choisir entre une mise en état classique et une mise en état conventionnelle (procédure participative de mise en état). La procédure participative de mise en état permet aux parties de se réapproprier leur litige tout en apportant une plus grande prévisibilité des coûts engendrés par la procédure. C’est également un moyen d’inciter les parties à parvenir à des accords sur le fond.

En résumé, la nouvelle réforme du divorce a pour objectif de simplifier la procédure et d’écourter sa durée. Les modifications sont les suivantes :

  • Le juge est saisi une seule fois pendant la procédure
  • La date de la première audience est communiquée dès l’assignation
  • Les mesures provisoires nécessaires (garde d’enfant, occupation du logement) sont déterminées dès la première audience
  • L’assistance d’un avocat est obligatoire pour chaque époux dès le début de la procédure.

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Enghien-les-Bains

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Squatteurs : comment s’en débarrasser ?

Squatteurs : comment s’en débarrasser ? Comment récupérer son logement ? Que dit la loi anti-squat du 27 juillet 2023 ?

La loi dite « anti squat » a été adoptée par le législateur le 27 juillet 2023 et est entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Le squat d’un logement était déjà puni par le code pénal mais les parlementaires ont souhaité aller plus loin afin de garantir une protection plus effective des propriétaires d’un bien immobilier. Les objectifs de cette loi sont multiples :

– Mieux réprimer le squat,
– Sécuriser les rapports locatifs,
– Renforcer l’accompagnement des locataires en difficulté

Les dispositions légales relatives au squat se trouvent essentiellement dans le code pénal et dans le code de procédures civiles d’exécution. Est qualifié de squatteur l’individu qui s’introduit dans un local « à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contraintes ». Il ne dispose donc pas d’un bail.

Lorsqu’un logement est occupé par des squatteurs, plusieurs procédures sont applicables.

1) En premier lieu, il est possible d’avoir recours à la procédure dite « accélérée » en vertu de laquelle l’évacuation forcée des squatteurs peut être demandée (loi du 5 mars 2007 dite Loi « DALO »).
La loi du 27 juillet 2023 étend le champ d’application de la loi DALO puisque cette procédure ne concernait jusqu’alors que « le domicile d’autrui » et a désormais été étendu à « tout local à usage d’habitation ».

Afin de faire application de cette procédure, il est nécessaire de :

– Déposer plainte pour violation de domicile.
– Prouver que le logement est votre domicile/ propriété. La loi nouvelle précise qu’en cas de difficulté à établir cette preuve, le représentant de l’État dans le département sollicite, dans un délai de soixante-douze heures, l’administration fiscale pour établir ce droit.
– Faire constater par un commissaire de justice, par le maire ou par un officier de police justice que le logement est squatté.

Ensuite, il faut demander au représentant de l’État dans le département, de mettre en demeure les squatteurs de quitter le logement. Il doit rendre sa décision dans un délai de 48 heures, à partir de la réception de la demande.

Si les squatteurs ne libèrent pas les lieux dans le délai prévu, le représentant de l’État dans le département doit faire évacuer le logement sans délai par la force publique.

2) En second lieu, le propriétaire peut également avoir recours au référé-expulsion qui permet de saisir le juge des contentieux de la protection en urgence.

La décision du magistrat permettra de contraindre les squatteurs à quitter le logement, de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation des lieux mais surtout de recourir à la force publique pour expulser les squatteurs.

Plusieurs conditions sont nécessaires afin d’avoir recours à cette procédure :

– Prouver l’occupation irrégulière de son logement par les squatteurs,
– Attester d’un titre de propriété,
– Recueillir l’identité des occupants du bien par tous moyen (étant précisé que l’identification d’un seul d’entre eux est suffisant).

Si les squatteurs ne quittent pas le logement dans le mois qui suit la signification du jugement, un commissaire de justice leur délivrera un commandement de quitter les lieux : les squatteurs devront alors quitter les lieux sans délai.

En cas de persistance dans le refus des squatteurs à quitter le logement, le représentant de l’État dans le département pourra demander le concours de la force publique pour les expulser du logement.

Il est important de noter que, dans le cas de squatteurs, la trêve hivernale ne s’applique pas. La loi du 27 juillet 2023 précise que le délai de deux mois entre le commandement et l’expulsion ainsi que le dispositif de « délais de grâce » que le juge peut accorder ne s’applique pas lorsque le magistrat constate « la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

Si l’identité d’aucun des squatteurs n’est connue, la juridiction devra être saisie par requête.

La nouvelle loi anti-squat 27 juillet 2023 durcit les sanctions en cas de squat d’un logement en portant les peines encourues à trois ans de prison et 45 000 euros d’amende (contre un an de prison et 15 000 euros d’amende auparavant).

Pour sanctionner le squat, de nouvelles infractions ont été créées, notamment :

– le Délit « d’occupation frauduleuse d’un local à usage d’habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel » a été créé et est puni de deux ans de prison et de 30 000 euros d’amende (article 315-1 du code pénal),
– le Délit relatif aux locataires qui ont laissé des loyers impayés et sont restés dans le logement à l’issue d’un jugement d’expulsion devenu définitif. Ces locataires défaillants risquent d’être condamnés à 7 500 euros d’amende, sauf lors de la trêve hivernale . Sont également exonérés ceux bénéficiant d’une décision de sursis à expulsion ou d’un logement social (article 315-2 du code pénal),
– enfin, a été créé également le délit de propagande et la publicité en faveur de méthode incitant ou facilitant le squat (article 226-4-2-1 du code pénal).

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