Questions / Réponses sur le droit immobilier

Les réponses de Maître Sylvie Noachovitch aux questions en matière de droit immobilier

Question : Qu’est-ce qu’une VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ?

Réponse : La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou « l’achat sur plan » est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. (articles 1600-1 à 1600-4 du code civil)


Question : Quelles sont les conditions de passation d’une VEFA ?

Réponse : Une vente en l’état futur d’achèvement doit toujours être passée par écrit (Article R.261-27 du code de la construction et de l’habitation), signé chez un notaire et comporter des mentions obligatoires (articles R.261-25 et R.261-26 du code de la construction et de l’habitation) à savoir :

  • la description du bien réservé, indispensable pour pouvoir comparer l’offre de vente avec les prévisions du contrat préliminaire,
  • la description de l’immeuble global,
  • le prix prévisionnel et ses éventuelles modalités de révision,
  • le cas échéant, les prêts que le réservant s’engage à faire obtenir au réservataire ou dont il s’engage à lui transmettre le bénéfice,
  • la date prévue pour la conclusion de la vente,
  • le montant du dépôt de garantie,
  • le rappel des conditions légales permettant à l’acquéreur de renoncer à son achat (article L271-1 du code de la construction et de l’habitation).

Attention : si le contrat ne mentionne pas la possibilité et les modalités d’exercice du droit de rétractation, le manquement à cette obligation d’information est passible d’une amende administrative jusqu’à 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.


Question : Quelles sont les règles concernant le dépôt de garantie dans une VEFA ?

Réponse : En matière de vente en l’état futur d’achèvement, le montant du dépôt de garantie doit être limité à 5 % du prix de vente si le contrat définitif est signé dans un délai d’un an, et 2 % s’il est signé dans un délai d’un à deux ans (Article R261-28 du code de la construction et de l’habitation) 

Vous pouvez demander la restitution du dépôt de garantie à l’acquéreur qui y sera contraint dans un délai de 3 mois à compter de votre demande (article R.261-31 du code de la construction et de l’habitation) dans les cas suivants :

  1. si la vente en l’état futur d’achèvement n’est pas régularisée dans les délais prévus au contrat préliminaire pour une raison imputable au vendeur ;
  2. si le prix de vente excède de plus de 5% le prix prévisionnel prévu au contrat préliminaire ;
  3. si votre prêt n’est pas obtenu ou si son montant est inférieur de 10% par rapport au contrat ;
  4. si la valeur de l’immeuble ou de la partie d’immeuble est inférieure à 10 % au moins des prévisions mentionnées initialement ;
  5. si l’un des équipements prévus initialement ne doit pas être réalisé ;
  6. si vous exercez votre droit de rétractation.

Question : Quel est le délai de rétractation dans une VEFA ?

Réponse : En tant qu’acquéreur, vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception contenant le contrat préliminaire, ou de sa remise en main propre contre récépissé (article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation).

Si vous vous rétractez dans ce délai, vous serez remboursé de la totalité des sommes versées. 

Pendant ce délai de réflexion de 10 jours, et si la vente a été passée par acte devant notaire, aucune somme ne peut être versée. Le fait d’exiger ou de recevoir un versement ou un engagement de versement durant ce délai de réflexion de 10 jours est passible de 30 000 euros d’amende (article L.271-2 du code de la construction et de l’habitation).


Question : Comment se déroule le règlement lors d’une vente en VEFA ?

Réponse : L’acheteur doit échelonner le paiement suivant l’avancement des travaux et selon l’échéancier prévu par le contrat de vente. On ne peut donc pas vous demander le paiement d’avances supérieures à ce qui est prévu dans le contrat de vente. 

En vertu de l’article R261-14 du code de la construction et de l’habitation, les montants maximums sont les suivants :

  • 35 % du prix total lorsque les fondations sont achevées
  • 70 % du prix total lorsque le logement est mis hors d’eau
  • 95 % du prix total à l’achèvement de l’immeuble

Le solde du prix de vente correspondant à 5 % est payable lors de la livraison de votre logement.

Si le jour de la livraison, vous constatez des défauts de conformité par rapport aux prévisions du contrat, n’hésitez pas à consigner le solde du prix de vente :

  • soit chez un notaire en cas d’accord des parties sur le lieu, la date et le montant de la consignation ;
  • soit à la Caisse des dépôts et consignations.

Question : Dans le cas d’une VEFA, est-il possible de se réserver certains travaux ?

Réponse : La Loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi ELAN, vous permet désormais de vous réserver l’exécution de certains travaux de finition ou d’installation d’équipements procurés par vos propres moyens.

Attention si vous choisissez cette option, il faudra bien veiller à ce qu’une clause en caractères très apparents soit prévue dans le contrat, stipulant que vous reconnaissez accepter la charge, le coût et les responsabilités qui résultent de ces travaux, à réalise impérativement après la livraison du bien. Il faudra également chiffrer le coût de ces travaux. Vous disposerez également et de manière obligatoire d’un délai dans lequel vous pourrez toujours décider de revenir sur votre décision de vous réserver l’exécution de certains travaux.


Question : Comment se passe la réception des travaux lors d’une VEFA ?

Réponse : Avant la réception des travaux (qui intervient seulement entre le promoteur et les personnes qui sont chargées de construire le logement), renseignez-vous auprès du promoteur pour connaître la date exacte de la réception des travaux. Après la réception des travaux, pensez également à demander au promoteur la copie du procès-verbal de réception des travaux. En effet ces éléments sont importants car le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, d’assurer la responsabilité du constructeur, la garantie de bon fonctionnement de 2 ans et la garantie décennale (article L261-6 du code de la construction et de l’habitation et 1646-1 du code civil). Ces garanties bénéficient alors aux propriétaires successifs de l’immeuble.


Question : Que faire en cas de retard de livraison d’un logement en VEFA ?

Réponse : En matière de VEFA, le retard de livraison peut se compter en semaines, en mois ou même en années.

En cas de délai de livraison non respecté, vous pouvez agir à l’amiable ou en justice pour demander la suspension de votre prêt le temps de l’achèvement du bien (Article L313-44 du code de la consommation). Le Juge ordonnera alors la suspension des remboursements jusqu’à ce qu’une solution intervienne. Cette suspension s’imposera donc à la banque qui ne pourra vous demander :

  • Ni le paiement de frais, intérêts et accessoires à l’exception de l’assurance emprunteur ;
  • Ni l’inscription au fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers.

Si le retard est très important, vous pourrez également demander l’annulation de la vente en justice aux torts exclusifs du promoteur en engageant sa responsabilité contractuelle sur le fondement de l’article 1217 du code civil. 

Surtout, il est très fortement conseillé de faire insérer une clause dans le contrat de vente prévoyant des pénalités de retard dues par le promoteur en cas de retard dans la livraison du bien. En effet, sans clause particulière, il sera plus difficile d’obtenir l’indemnisation de vos préjudices du fait du retard de livraison.

La livraison du logement correspond au moment où le promoteur (le vendeur) vous remet les clés de votre logement (maison ou appartement). La livraison implique l’achèvement du logement, c’est-à-dire qu’il soit alimenté en eau, en électricité et en gaz.

Si vous constatez des malfaçons mineures ou la non-conformité des travaux par rapport au contrat de vente, vous devez impérativement les mentionner dans un procès-verbal de livraison que vous dresserez avec le promoteur, en pensant bien à mentionner quels sont les travaux de finition restants à accomplir.

Pensez également à vous faire assister d’un professionnel du bâtiment tel qu’un architecte pour constater la conformité du logement avec les prévisions du contrat.


Question : Qu’est-ce que la garantie de parfait achèvement ?

Réponse : Après la livraison, vous disposez d’un délai d’un mois pour faire un état des lieux et lister toutes les malfaçons qui n’auraient pas été mentionnées dans le procès-verbal de livraison. Cet état des lieux doit être envoyé au promoteur par lettre recommandée.

Les malfaçons rencontrées devront alors être réparées dans un délai d’un an par le promoteur en mettant en œuvre de la garantie de parfait achèvement (article 1792-6 du code civil).

Si elles ne le sont pas, vous pourrez alors saisir le tribunal judiciaire, avant l’expiration d’un délai d’1 an, pour réclamer :

– l’annulation du contrat de vente ;
ou
– une diminution du prix.


Question : Qu’est-ce que l’assurance dommages-ouvrages ?

Réponse : Vous devez toujours vérifier qu’une assurance dommages-ouvrage, comprise dans le prix de vente, a bien été souscrite par le vendeur pour votre compte (article L.242-1 du code des assurances) car cette souscription est obligatoire et couvre, dix ans après l’expiration de la garantie de parfait achèvement, les désordres relevant de la garantie décennale. Pensez à en demander le justificatif auprès du vendeur dès la signature du contrat de vente.

L’assurance dommages-ouvrages vous permettra ainsi de faire effectuer les réparations nécessaires plus rapidement, puisque c’est l’assureur qui prendra en charge le paiement des travaux., à charge pour lui de se retourner ensuite contre l’entrepreneur défaillant pour qu’il règle le montant de la facture.

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Questions / Réponses sur le droit immobilier

Les réponses de Maître Sylvie Noachovitch aux questions en matière de droit immobilier

Question : Qu’est-ce qu’une VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ?

Réponse : La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou « l’achat sur plan » est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. (articles 1600-1 à 1600-4 du code civil)


Question : Quelles sont les conditions de passation d’une VEFA ?

Réponse : Une vente en l’état futur d’achèvement doit toujours être passée par écrit (Article R.261-27 du code de la construction et de l’habitation), signé chez un notaire et comporter des mentions obligatoires (articles R.261-25 et R.261-26 du code de la construction et de l’habitation) à savoir :

  • la description du bien réservé, indispensable pour pouvoir comparer l’offre de vente avec les prévisions du contrat préliminaire,
  • la description de l’immeuble global,
  • le prix prévisionnel et ses éventuelles modalités de révision,
  • le cas échéant, les prêts que le réservant s’engage à faire obtenir au réservataire ou dont il s’engage à lui transmettre le bénéfice,
  • la date prévue pour la conclusion de la vente,
  • le montant du dépôt de garantie,
  • le rappel des conditions légales permettant à l’acquéreur de renoncer à son achat (article L271-1 du code de la construction et de l’habitation).

Attention : si le contrat ne mentionne pas la possibilité et les modalités d’exercice du droit de rétractation, le manquement à cette obligation d’information est passible d’une amende administrative jusqu’à 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.


Question : Quelles sont les règles concernant le dépôt de garantie dans une VEFA ?

Réponse : En matière de vente en l’état futur d’achèvement, le montant du dépôt de garantie doit être limité à 5 % du prix de vente si le contrat définitif est signé dans un délai d’un an, et 2 % s’il est signé dans un délai d’un à deux ans (Article R261-28 du code de la construction et de l’habitation) 

Vous pouvez demander la restitution du dépôt de garantie à l’acquéreur qui y sera contraint dans un délai de 3 mois à compter de votre demande (article R.261-31 du code de la construction et de l’habitation) dans les cas suivants :

  1. si la vente en l’état futur d’achèvement n’est pas régularisée dans les délais prévus au contrat préliminaire pour une raison imputable au vendeur ;
  2. si le prix de vente excède de plus de 5% le prix prévisionnel prévu au contrat préliminaire ;
  3. si votre prêt n’est pas obtenu ou si son montant est inférieur de 10% par rapport au contrat ;
  4. si la valeur de l’immeuble ou de la partie d’immeuble est inférieure à 10 % au moins des prévisions mentionnées initialement ;
  5. si l’un des équipements prévus initialement ne doit pas être réalisé ;
  6. si vous exercez votre droit de rétractation.

Question : Quel est le délai de rétractation dans une VEFA ?

Réponse : En tant qu’acquéreur, vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception contenant le contrat préliminaire, ou de sa remise en main propre contre récépissé (article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation).

Si vous vous rétractez dans ce délai, vous serez remboursé de la totalité des sommes versées. 

Pendant ce délai de réflexion de 10 jours, et si la vente a été passée par acte devant notaire, aucune somme ne peut être versée. Le fait d’exiger ou de recevoir un versement ou un engagement de versement durant ce délai de réflexion de 10 jours est passible de 30 000 euros d’amende (article L.271-2 du code de la construction et de l’habitation).


Question : Comment se déroule le règlement lors d’une vente en VEFA ?

Réponse : L’acheteur doit échelonner le paiement suivant l’avancement des travaux et selon l’échéancier prévu par le contrat de vente. On ne peut donc pas vous demander le paiement d’avances supérieures à ce qui est prévu dans le contrat de vente. 

En vertu de l’article R261-14 du code de la construction et de l’habitation, les montants maximums sont les suivants :

  • 35 % du prix total lorsque les fondations sont achevées
  • 70 % du prix total lorsque le logement est mis hors d’eau
  • 95 % du prix total à l’achèvement de l’immeuble

Le solde du prix de vente correspondant à 5 % est payable lors de la livraison de votre logement.

Si le jour de la livraison, vous constatez des défauts de conformité par rapport aux prévisions du contrat, n’hésitez pas à consigner le solde du prix de vente :

  • soit chez un notaire en cas d’accord des parties sur le lieu, la date et le montant de la consignation ;
  • soit à la Caisse des dépôts et consignations.

Question : Dans le cas d’une VEFA, est-il possible de se réserver certains travaux ?

Réponse : La Loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi ELAN, vous permet désormais de vous réserver l’exécution de certains travaux de finition ou d’installation d’équipements procurés par vos propres moyens.

Attention si vous choisissez cette option, il faudra bien veiller à ce qu’une clause en caractères très apparents soit prévue dans le contrat, stipulant que vous reconnaissez accepter la charge, le coût et les responsabilités qui résultent de ces travaux, à réalise impérativement après la livraison du bien. Il faudra également chiffrer le coût de ces travaux. Vous disposerez également et de manière obligatoire d’un délai dans lequel vous pourrez toujours décider de revenir sur votre décision de vous réserver l’exécution de certains travaux.


Question : Comment se passe la réception des travaux lors d’une VEFA ?

Réponse : Avant la réception des travaux (qui intervient seulement entre le promoteur et les personnes qui sont chargées de construire le logement), renseignez-vous auprès du promoteur pour connaître la date exacte de la réception des travaux. Après la réception des travaux, pensez également à demander au promoteur la copie du procès-verbal de réception des travaux. En effet ces éléments sont importants car le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, d’assurer la responsabilité du constructeur, la garantie de bon fonctionnement de 2 ans et la garantie décennale (article L261-6 du code de la construction et de l’habitation et 1646-1 du code civil). Ces garanties bénéficient alors aux propriétaires successifs de l’immeuble.


Question : Que faire en cas de retard de livraison d’un logement en VEFA ?

Réponse : En matière de VEFA, le retard de livraison peut se compter en semaines, en mois ou même en années.

En cas de délai de livraison non respecté, vous pouvez agir à l’amiable ou en justice pour demander la suspension de votre prêt le temps de l’achèvement du bien (Article L313-44 du code de la consommation). Le Juge ordonnera alors la suspension des remboursements jusqu’à ce qu’une solution intervienne. Cette suspension s’imposera donc à la banque qui ne pourra vous demander :

  • Ni le paiement de frais, intérêts et accessoires à l’exception de l’assurance emprunteur ;
  • Ni l’inscription au fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers.

Si le retard est très important, vous pourrez également demander l’annulation de la vente en justice aux torts exclusifs du promoteur en engageant sa responsabilité contractuelle sur le fondement de l’article 1217 du code civil. 

Surtout, il est très fortement conseillé de faire insérer une clause dans le contrat de vente prévoyant des pénalités de retard dues par le promoteur en cas de retard dans la livraison du bien. En effet, sans clause particulière, il sera plus difficile d’obtenir l’indemnisation de vos préjudices du fait du retard de livraison.

La livraison du logement correspond au moment où le promoteur (le vendeur) vous remet les clés de votre logement (maison ou appartement). La livraison implique l’achèvement du logement, c’est-à-dire qu’il soit alimenté en eau, en électricité et en gaz.

Si vous constatez des malfaçons mineures ou la non-conformité des travaux par rapport au contrat de vente, vous devez impérativement les mentionner dans un procès-verbal de livraison que vous dresserez avec le promoteur, en pensant bien à mentionner quels sont les travaux de finition restants à accomplir.

Pensez également à vous faire assister d’un professionnel du bâtiment tel qu’un architecte pour constater la conformité du logement avec les prévisions du contrat.


Question : Qu’est-ce que la garantie de parfait achèvement ?

Réponse : Après la livraison, vous disposez d’un délai d’un mois pour faire un état des lieux et lister toutes les malfaçons qui n’auraient pas été mentionnées dans le procès-verbal de livraison. Cet état des lieux doit être envoyé au promoteur par lettre recommandée.

Les malfaçons rencontrées devront alors être réparées dans un délai d’un an par le promoteur en mettant en œuvre de la garantie de parfait achèvement (article 1792-6 du code civil).

Si elles ne le sont pas, vous pourrez alors saisir le tribunal judiciaire, avant l’expiration d’un délai d’1 an, pour réclamer :

– l’annulation du contrat de vente ;
ou
– une diminution du prix.


Question : Qu’est-ce que l’assurance dommages-ouvrages ?

Réponse : Vous devez toujours vérifier qu’une assurance dommages-ouvrage, comprise dans le prix de vente, a bien été souscrite par le vendeur pour votre compte (article L.242-1 du code des assurances) car cette souscription est obligatoire et couvre, dix ans après l’expiration de la garantie de parfait achèvement, les désordres relevant de la garantie décennale. Pensez à en demander le justificatif auprès du vendeur dès la signature du contrat de vente.

L’assurance dommages-ouvrages vous permettra ainsi de faire effectuer les réparations nécessaires plus rapidement, puisque c’est l’assureur qui prendra en charge le paiement des travaux., à charge pour lui de se retourner ensuite contre l’entrepreneur défaillant pour qu’il règle le montant de la facture.

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