Retrouvez le podcast de Maître Noachovitch sur RTL à propos des recours juridiques possibles face aux troubles du voisinage : Nuisance sonores, tapage nocturne : comment réagir face aux troubles du voisinage ?

TEXTE DU PODCAST :

La notion de trouble du voisinage n’est pas consacrée par la Loi mais elle existe grâce à la jurisprudence. La Cour de cassation a en effet déclaré que nul ne peut causer à autrui un trouble anormal au voisinage dans un arrêt de 1986.

Pour être caractérisé, le trouble du voisinage a plusieurs conditions : il faut qu’il y ait un trouble. Ce trouble doit être anormal, il doit s’inscrire dans une relation de voisinage, il doit créer un dommage. Le lien de causalité entre le dommage et le trouble doit être clair.

Pour pouvoir être indemnisé du trouble de voisinage, il faut donc une nuisance excédant les inconvénients normaux du voisinage et créant un dommage. C’est le Juge qui décide au cas par cas de l’anormalité du trouble.

Des critères tels que la gravité du trouble, sa fréquence, sa durée, ou encore la zone dans laquelle il est effectué sont généralement observés par le Juge.

Les troubles anormaux du voisinage que l’on rencontre le plus fréquemment sont :

• les nuisances olfactives,
• les gênes esthétiques anormales,
• le respect des servitudes, notamment des servitudes de passage
• les nuisances sonores : tapage nocturne, tapage diurne. Elles peuvent être liées au comportement d’un voisin ou à une activité comme un chantier.

En ce qui concerne le tapage nocturne, ce trouble n’a pas besoin d’être répétitif, ni intensif, ni être inscrit dans le temps pour être sanctionné.

En ce qui concerne le tapage diurne, il est répété, intense et dure dans le temps. Peu importe que l’auteur du trouble n’ait pas commis de faute ou n’ait pas eu l’intention de nuire à son voisin. Dès lors qu’un trouble anormal existe, il ne peut se dédouaner de sa responsabilité à moins de démontrer l’existence d’un cas de force majeure ou alors la faute de la victime.

Il n’est pas nécessaire d’être voisin direct pour subir un trouble anormal du voisinage. Être à proximité du lieu du trouble suffit.

Il faut agir en justice dans les 5 ans à partir de la découverte du trouble du voisinage pour avoir une chance d’être indemnisé. Au-delà, c’est trop tard !

Il faut constituer un dossier solide permettant de démontrer l’anormalité du trouble subi. Il est utile de produire un constat d’huissier, un rapport d’expertise, des attestations, des photographies, etc.

Avant toute démarche judiciaire il est obligatoire de rechercher une solution amiable. Elle peut, par exemple, passer par la médiation ou la conciliation. Le maire de votre ville peut aussi être contacté : l’article L. 2212-2 du code général des collectivités territoriales, dispose à son deuxième alinéa que le Maire veille à réprimer tous actes de nature à compromettre la tranquillité publique et notamment les troubles du voisinage.

En cas d’échec de la recherche de solution amiable, une démarche judiciaire peut être engagée auprès du tribunal de proximité compétent. Le tribunal compétent est celui du ressort duquel le trouble du voisinage est commis.

Devant le tribunal, il sera possible de demander la cessation du trouble pour l’avenir et des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi. C’est pourquoi le dossier doit être bien préparé et doit montrer l’étendue du dommage créé par le trouble anormal du voisinage. Le rôle de l’avocat est essentiel afin de vous aider à constituer un dossier solide qui sera présenté au tribunal afin de mettre toutes les chances de votre côté.

La garantie décennale

Lorsque vous faites appel à un professionnel du bâtiment pour construire une maison ou effectuer des travaux, celui-ci doit obligatoirement avoir un contrat d’assurance garantie décennale.

Avant 2016, de nombreux professionnels du bâtiment ne souscrivaient pas de garantie décennale et se justifiaient en évoquant une simple omission ou négligence de leur part. Ensuite, ceux-ci déposaient le bilan et leurs clients se retrouvaient en grande difficulté en cas de dommages. Heureusement, depuis fin 2016, la jurisprudence a reconnu votre droit d'engager la responsabilité personnelle du dirigeant.

En effet, l’absence de souscription d’une assurance garantie décennale vous cause un préjudice, même en l’absence de dommage. Pour rappel, la garantie décennale prend en charge les dommages survenant dans les 10 ans suivant la réception des travaux.

Les dommages pris en compte sont ceux affectant la solidité de l’ouvrable et les dommages le rendant impropre à son usage (par exemple, un problème d'étanchéité). Il convient de vérifier, avant le début des travaux, et avant la signature du devis, que le professionnel dispose d’une attestation d’assurance décennale valide. La manière la plus simple consiste à demander à l'artisan concerné une copie de son attestation de garantie décennale. La loi du 6 août 2015 qui modifie l'article L243-2 du code des assurances oblige tous les professionnels à joindre aux devis et factures cette attestation.

Le devis du professionnel doit comporter :

• la date de validité,
• la valeur,
• les activités couvertes,
• la zone géographique de couverture.

La non-souscription d’une garantie décennale entraîne des sanctions civiles et pénales pour le professionnel.

ll convient de déposer plainte contre l'entrepreneur qui n'a pas souscrit d'assurance de responsabilité décennale en se déplaçant dans un commissariat ou dans une gendarmerie de son choix, ou par courrier adressé directement au procureur de la République. Le défaut de souscription à une assurance décennale par un professionnel est considéré comme un délit pénal. Les sanctions sont prévues à l’article L243-3 du code de construction. Suivant les dispositions de cette loi, ce manquement est passible d’une peine d’emprisonnement de 6 mois. Le fautif peut également être condamné à verser une amende de 75 000 euros. Ces deux sanctions peuvent être prononcées cumulativement ou séparément selon la gravité des cas.

L'assurance dommages-ouvrage

Si vous faites construire votre maison par un proche, non professionnel du bâtiment, vous ne pourrez pas engager une action pour absence de garantie décennale.

Lorsque vous réalisez des travaux vous-même ou par un professionnel, il est recommandé de souscrire une assurance dommage-ouvrage. L'assurance dommages-ouvrage est, en droit français, une assurance instituée par la loi no 78-12 du 4 janvier 1978, dite loi Spinetta. L’objectif de cette loi est de garantir et assurer le coût de réparation de désordres affectant un ouvrage immobilier, lors de sa construction, de son agrandissement ou de sa rénovation.

L'assurance dommages-ouvrage (DO) rembourse la totalité des travaux de réparation des dommages couverts par la garantie décennale des constructeurs. Elle garantit les malfaçons qui affectent la solidité de l'ouvrage et le rendent inhabitable ou impropre à l'usage auquel il est destiné (fissures importantes, effondrement de toiture...). Elle couvre également les malfaçons qui compromettent la solidité des éléments d'équipement indissociables des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos et de couvert.

L'assurance dommage ouvrage garantit les dommages apparents ou non lors de la réception de travaux. En principe, elle prend effet à la fin du délai d'un an de la garantie de parfait achèvement.

Cependant, elle peut couvrir les réparations des dommages qui relèvent de la garantie décennale lorsqu'ils ont fait l'objet de réserves à la réception de travaux. Le maître d'ouvrage peut saisir l'assureur dommage ouvrage pendant l'année de garantie de parfait achèvement quand il constate que l'entrepreneur n'effectue pas les réparations après avoir reçu une mise en demeure.

En cas de vente d'un logement dans les 10 ans suivant sa construction, le notaire doit préciser dans le contrat de vente si les travaux sont garantis ou non par une assurance dommages-ouvrage. L'assurance couvre tous les propriétaires successifs de l'ouvrage.